Но эксперты считают, что из-за оставшихся пробелов в законодательстве собственники недвижимости не защищены от мошенников
«ФАКТЫ» уже неоднократно сообщали о неоднозначной ситуации, сложившейся в связи с требованием государства регистрировать все договоры аренды недвижимости, включая аренду жилья. По словам риелторов, с 1 октября, когда вступила в силу норма об обязательной регистрации, даже самые законопослушные арендодатели, ранее всегда нотариально заверявшие договоры со своими квартирантами, перестали это делать. Главная причина в том, что ни нотариусы, ни сотрудники бюро технической инвентаризации (БТИ) не могут понять, каким образом ставить и, главное, затем снимать арендованную недвижимость с регистрации. А это создает обширное поле деятельности для мошенников. На прошлой неделе государство попыталось навести порядок в собственных решениях, но, похоже, полностью устранить проблему так и не удалось.
Для начала стоит напомнить, что 16 марта нынешнего года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины», который установил, что государственная регистрация прав является обязательной. В положениях закона указано: обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, права пользования, а также аренды недвижимого имущества, которое находится на территории Украины и принадлежит физическим и юридическим лицам, государству, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам.
Согласно документу, с 1 января 2012 года единым органом государственной регистрации прав на недвижимость станет Министерство юстиции, оно же будет держателем Государственного реестра прав. Управлять единым реестром начнет новое госпредприятие, находящееся в подчинении Минюста. При этом до 1 января 2012 года действует «Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество», а функцию госрегистрации выполняют специальные регистраторы при региональных бюро технической инвентаризации. Но этого государству показалось мало, и Министерство юстиции своим приказом внесло ряд изменений во временное положение и фактически ввело обязательную регистрацию договоров найма с 1 октября нынешнего года.
Этот шаг министерства вызвал резонанс среди собственников недвижимости, а также сотрудников БТИ. Первые не могли понять, кто именно и в каких случаях обязан нести договор аренды или пользования на регистрацию. Если следовать букве документа, то выходило, что теперь нужно регистрировать абсолютно все договоры аренды жилья, даже при посуточной сдаче квартиры. А главное, было не ясно, каким образом потом эту регистрацию прерывать по окончании срока аренды. Вторые же оказались поставленными в ситуацию, когда их не только вынуждали выполнять гораздо больший объем работы, но и не давали им четких инструкций, что и как вносить в реестр. В результате к правительству стали обращаться и организации, и граждане, пытающиеся разобраться в нововведениях.
И вот в конце прошлой недели министр юстиции Украины Александр Лавринович подписал приказ об утверждении «Методических рекомендаций относительно государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями».
Вот выдержка из документа:
«Согласно действующей редакции статьи 794 Гражданского кодекса Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации. В свою очередь, законом указанная статья Гражданского кодекса Украины изложена в новой редакции (вступает в силу с 1 января 2012 года), согласно которой право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом».
Есть в документе еще ряд разъяснений, прокомментировать которые «ФАКТЫ» попросили директора Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости Дмитрия Павленко:
— Прочитав разъяснения Министерства юстиции, любой специалист понимает: основная масса недоразумений осталась нерешенной. Такое впечатление, что документ готовили впопыхах теоретики, а не практики. Да и по признанию самого Минюста, поводом для разработки рекомендаций стали многочисленные обращения граждан, нотариусов, специалистов БТИ.
Если не вдаваться в юридические тонкости, то суть разъяснения сводится к тому, что договоры аренды жилья, домов и строений на срок менее трех лет регистрировать не нужно. Но при этом никаких изменений ни в закон, ни во временное положение не внесено. А значит, почва для двоякого толкования законодательных норм осталась.
Кроме того, в самом методическом разъяснении есть нормы, противоречащие друг другу. В частности, сначала говорится, что норма об обязательной регистрации касается долгосрочных договоров, заключенных после 1 октября 2010 года. А затем указано, что и договоры, заключенные до этой даты, тоже можно вносить в государственный реестр. Видимо, по желанию сторон.
- А как быть со снятием недвижимости с регистрации? Решен вопрос о том, кто, как и за чей счет будет это делать?
— Признаюсь, больше всего мы надеялись, что Министерство юстиции все же разъяснит, каким образом и кто должен снимать квартиру с регистрации. Однако чиновники разъяснили так, что заложили основу для еще большей неразберихи и злоупотреблений. Письмо гласит: «Исходя из правовой природы имущественного права, которое является срочным, а также ввиду того, что срок действия имущественного права является обязательной составляющей записи в реестре прав, прекращение имущественного права на основании истечения срока договора не влечет за собой обязанность обращения лица с соответствующим заявлением для внесения изменений в реестр прав». То есть чиновники просто не видят необходимости снятия договора с регистрации и определения четких правил — кто и когда это должен делать. А если кому-то нужно, то пусть сам приходит, платит деньги и занимается данным вопросом. Поэтому проблему незащищенности собственников недвижимости перед недобросовестными арендаторами и различными чиновниками Минюст не решил. Не говоря уже о том, что при аренде жилья, офисов или складов существует масса нюансов, влияющих на условия и сроки договора.
Для примера давайте представим ситуацию, что в условиях договора, как это чаще всего и бывает, предусмотрена норма о продлении его на тот же срок, если по истечении указанного времени стороны не расторгают соглашение. Данные условия будут внесены в реестр, и в случае взаимовыгодного расторжения сторонами договора регистратор об этом даже не узнает. А значит, по документам собственник недвижимости продолжает ее сдавать и, соответственно, получать прибыль. Хочу отметить, что в связи с возможностью принятия Налогового кодекса уже сегодня налоговики рассматривают базу данных БТИ как информационную основу для взимания налогов.
Если с регистрацией права аренды хоть что-то прояснилось и хотя бы стало понятно, что договоров сроком до трех лет это не касается, то со всеми другими вопросами все та же неразбериха. В частности, во временном положении фигурирует обязательная регистрация права пользования. Минюст так и не дал никаких разъяснений: кто, когда и как должен обращаться в БТИ. Много вопросов о регистрации сервитутов (право пользования чужим имуществом в определенных пределах или право на ограничение собственника в определенном отношении. — Авт. ) и земельных улучшений, проводимых гражданами или организациями. И таких нюансов очень много.
- И как теперь будут работать БТИ?
— Мы вынуждены вновь отправить все свои накопившиеся вопросы в Минюст и ждать четких и прозрачных разъяснений, чтобы не возникало никаких двояких толкований и собственность людей была защищена.