В проекте Жилищного кодекса, рассмотрение которого депутаты перенесли на следующую сессию, существенно меняются права и обязанности жильцов многоквартирных домов
— Не секрет, что большая часть населения Украины проживает в многоквартирных домах, — говорит Марина Лебедева. — Граждане являются собственниками или пользователями квартир, а сами дома обычно находятся на балансе государственных и коммунальных организаций либо ведомств и других предприятий. Существующая система взаимоотношений в коммунальной сфере построена таким образом, что в случае возникновения каких-либо проблем с внутридомовыми водопроводами, теплосетями, при поломке лифта и так далее мы обращаемся в жэк, который обязан устранить неисправности. При этом все мы платим за коммунальные услуги и содержание жилья. Таким образом, и сейчас оплачиваем работы, связанные с поддержанием дома в пригодном для проживания состоянии. Однако в большинстве случаев жильцы не несут прямой ответственности за содержание подъездов, лестниц, крыш, канализации, водопровода, лифтов и так далее.
По новому Жилищному кодексу все эти обязанности возлагаются непосредственно на жильцов дома. То есть люди становятся собственниками всего домостроения, а не только своих квартир. Причем если, например, подвальное помещение вашего дома было продано и сейчас там находится ресторан, то хозяин этого заведения автоматически войдет в коллектив совладельцев дома и обязан будет разделить с жильцами ответственность за содержание всего строения. Соответственно, после вступления в силу нового Жилищного кодекса существенно изменится структура квартирной платы.
Уже не будет такого понятия, как бессрочный наем жилья. Фактически люди, не приватизировавшие квартиры, превратятся в арендаторов. В случае если квартира не приватизирована, жильцы будут оплачивать аренду, коммунальные услуги и брать на себя расходы по управлению домовым хозяйством. Но сегодня много жилья приватизировано, а значит, его собственникам придется создавать общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Такие объединения уже существуют, и иногда (но не всегда) они более эффективно управляют домохозяйством, чем жэки. Впрочем, в большинстве случаев подобные объединения создаются в новостройках или небольших домах, где жильцов мало и они друг друга знают.
- А как быть со старыми многоэтажками?
— Создать ОСМД в старом жилом фонде будет довольно сложно. Согласитесь, непросто договориться, когда в доме живет больше сотни семей с разным достатком, мировоззрением… Ведь для одного человека заплатить тысячу гривен за установку пластиковых окон в подъезде не проблема, а для другого и 20 гривен — это большие деньги. Но в соответствии с проектом кодекса все неприватизированное имущество в доме становится общей собственностью жильцов пропорционально площади их жилья. То есть проводится инвентаризация, составляется перечень лестниц, чердаков, подвалов и другого имущества и все делится между гражданами пропорционально метражу их жилой площади. Соответственно, и плата за содержание домового хозяйства будет зависеть от площади квартиры.
Но есть один нюанс. Создать ОСМД невозможно, если хотя бы один владелец квартиры с этим не согласен. Впрочем, если по каким-то причинам жильцы не смогли или не захотели организовать ОСМД, это не значит, что останется существующая система жэков. Кодекс дает на создание ОСМД год, на протяжении которого еще будет действовать, так сказать, жэковская система. Затем конторы будут упразднены.
- А как быть, если людям не удалось создать ОСМД?
— Тогда все вопросы, связанные с содержанием дома, они должны будут решать на общих собраниях. На собрании придется выбрать какое-то предприятие, которое возьмет на себя управление домом. Если же людям не удалось это сделать в течение 13 месяцев со дня вступления в силу кодекса, то им просто назначат, а проще говоря, навяжут управляющего. Более того, в проекте даже есть статья закона, в которой четко описано, каким образом органы местного самоуправления должны организовать собрание жильцов дома, не создавшего ОСМД. Даже если вы не придете на собрание, вас просто поставят перед фактом: вот вам управляющий, его услуги стоят столько-то.
Управляющий должен решать все проблемы домовладения, но за определенную плату. Статья 150 проекта кодекса четко определяет, что именно оплачивается. Например, это административно-бухгалтерское сопровождение услуг по управлению многоквартирным домом и его придомовой территорией. Сюда входят сохранение и поддержание в надлежащем состоянии технической и правоустанавливающей документации на дом и придомовую территорию, учет долей владельцев отдельных помещений в праве общей собственности, отображение сведений о многоквартирном доме и придомовой территории в данных обязательного учета, составление и подача отчетности, ведение бухгалтерского и управленческого учета операций, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных и других услуг совладельцам дома.
Хочу отметить, что управляющий будет рассчитывать стоимость услуг по содержанию дома в зависимости от доли каждого собственника. Например, один человек имеет большую квартиру в двух ярусах, занимающую 20 процентов всей жилплощади в доме. А другой владеет однокомнатной квартирой, площадь которой составляет два процента. Соответственно, первый будет оплачивать 20 процентов общей стоимости содержания дома, придомовой территории, управленческого аппарата и так далее, а второй — два процента.
Следующий пункт данной статьи гласит, что с жильцов будет взиматься плата за административно-инженерное сопровождение работ, проведение очередных и внеочередных осмотров, оценку технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования многоквартирного жилого дома, круглосуточные работы аварийной службы, за предложения относительно возможности реконструкции здания или его части, капитального ремонта, за проведение энергосберегающих и других мероприятий в интересах совладельцев. То есть теперь жильцы будут платить за вызов аварийки, проверку состояния конструкций дома, крыши и так далее.
Между тем существует одна очень серьезная проблема. Жилищный фонд Украины имеет существенные различия. Есть недавно построенные дома, в которых новые коммуникации, лифты… Такие строения довольно просто содержать в нормальном состоянии, и расходы на это не такие уж обременительные. Однако у нас гораздо больше старых домов, которые давным-давно требуют капитального ремонта. Было немало государственных программ по замене старых лифтов, окон, утеплению. Но программы существовали только на бумаге. И теперь жильцы старых домов получат в собственность полуразрушенные строения с прогнившими трубами, износившейся проводкой, протекающими крышами и должны будут за свой счет все это восстанавливать и содержать. То есть фактически государство и местные власти, которые не выполняли свои прямые обязанности на протяжении десятилетий, перекладывают накопившиеся проблемы на плечи простых людей.
Кроме того, существовала норма о первом капитальном ремонте после приватизации жилья. Такую обязанность брало на себя государство. В новом Жилищном кодексе эту норму существенно изменили. Теперь, согласно пункту 6 статьи 143, государство, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления оказывают поддержку владельцам и совладельцам, принявшим решение об управлении многоквартирным домом, путем частичного участия в финансировании работ по проведению первого после приватизации жилья капитального ремонта в соответствии с обязательствами бывшего владельца жилья, установленными законодательством. Но бывший владелец (то есть государство или местные власти) обязан был полностью за свой счет проводить все ремонтные работы в доме. Да и не ясно, что такое «частичное участие в финансировании работ».
Более того, согласно положениям этого же проекта кодекса, жильцы обязаны самостоятельно постепенно накапливать сумму, необходимую для капитального ремонта дома. И только когда деньги будут собраны, решение о реконструкции принято, заказан проект и подписаны договоры со строителями, можно обратиться к властям, а они уже рассмотрят вопрос о целесообразности и сумме частичного финансирования. А ведь государству достаточно выделить мизерную сумму на реконструкцию дома, и формально оно выполнит свои обязанности перед законом. Выходит, что капитальные ремонты люди будут вынуждены делать за свой счет, а это огромные деньги. Или жить, пока дома не начнут рушиться.
Кстати, в этой же статье говорится: государство и органы власти должны обеспечить «финансирование мероприятий по энергосбережению в соответствии с законодательством». Только непонятно, о каком законодательстве идет речь.
- Хорошо, а как быть с хрущевками, большинство которых уже давно исчерпали свой срок эксплуатации и не подлежат ремонту?
— А вот тут-то и кроется серьезная угроза для миллионов людей. Выходит, что если вы хотите жить в своих квартирах, а других у вас все равно нет, значит, раскошеливайтесь и самостоятельно восстанавливайте свои хрущевки. Государство умывает руки и отпускает нас в «свободное плавание». Но это еще не все. Тысячи хрущевок находятся в аварийном состоянии, и их нужно не реконструировать, а сносить. Выходит, людей придется переселять. И тогда уже будут применяться нормы кодекса, о которых мы говорили в предыдущей публикации. Эти нормы совсем не гарантируют вам право получить жилье в том же районе и той же площади.
Не хочется думать, что разработчики кодекса заведомо создают такие условия, но, внимательно изучив законопроект, специалисты приходят к выводу, что в нем есть немало механизмов, которые можно использовать для лишения людей их собственности или ущемления их прав. Кстати, это касается не только жильцов хрущевок и реконструируемых домов.
- Что вы имеете в виду?
— В условиях кризиса благосостояние людей ухудшилось, и многие из них не могут погашать кредиты, в том числе ипотечные. А новый Жилищный кодекс уже не дает тех гарантий сохранения жилья, которые существуют ныне. Например, не секрет, что выселить должника из квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети, сейчас практически невозможно. В новом кодексе этой нормы уже нет. Независимо от того, есть у вас дети или нет, кредиторы получат право изъять ваше имущество в счет погашения долга. А наиболее ликвидным имуществом является недвижимость.
Новый кодекс существенно ужесточает ипотечные отношения, формально пытаясь оставить выселенным из квартир должникам возможность получить хоть какую-то крышу над головой. В частности, появилась норма, предусматривающая временное жилье для людей, которые утратят свою недвижимость из-за невыполненных долговых обязательств. Это специальное жилье для малообеспеченных. Но даже если предположить, что такие временные квартиры появятся и людей туда будут переселять, еще не факт, что им удастся там задержаться. Для начала гражданам придется доказать, что они являются малообеспеченными и не в состоянии купить или снять другую квартиру. Однако семья автоматически потеряет право на временное жилье, как только ее материальное положение улучшится до такого уровня, что она сможет арендовать квартиру.
- И каковы критерии оценки малообеспеченности либо улучшения благосостояния?
— Пока нет никаких критериев.
- В проекте кодекса указан механизм приватизации жилья?
— Кодекс фактически ограничивает дальнейшую приватизацию жилья. В переходных положениях документа значится, что только те, кто получил жилье еще до вступления кодекса в силу, смогут его приватизировать. Те же, кому государство предоставит квартиры после введения кодекса, лишатся права на их приватизацию.
- Ну а как же очередники? Ведь у нас в стране есть сотни тысяч льготников, которым государство обязано предоставить жилье согласно действующим законам.
— Если проект кодекса будет принят в нынешнем виде, то очередники и льготники, даже если государство выделит им жилье, возможно, не смогут стать его собственниками.