За годы независимости Украины органы власти уже несколько раз заявляли о старте масштабной программы по оказанию государственной помощи малообеспеченным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При прежнем президенте даже приняли закон о строительстве доступного жилья. Правда, почти все благие инициативы так и остались на бумаге. Исключением являются региональные проекты, финансируемые за счет местных бюджетов, и нашумевшая программа Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству по компенсации процентной ставки по ипотечным кредитам для некоторых молодых семей. Но если первые проекты малочисленны, то вторая программа дискредитировала себя после того, как по вине государственных чиновников сотни семей оказались без жилья и с огромными долгами.
И вот нынешнее правительство утвердило еще одну масштабную программу по обеспечению тысяч семей доступным, по мнению чиновников, жильем. Соответствующее правительственное постановление, утверждающее порядок и объемы льготной ипотеки под три процента годовых на квартиры в недостроях, было принято 25 апреля нынешнего года.
Более того, как заявил министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолий Близнюк, сейчас ПАО «Государственный ощадный банк Украины» (Ощадбанк) завершает разработку документов, необходимых для участия в программе «Доступное жилье» и уже после 15 мая первые участники смогут получить льготный кредит.
— Предусмотренного на реализацию этой программы в нынешнем году одного миллиарда гривен хватит, чтобы обеспечить кредитами 30 тысяч семей, что позволит привлечь в строительную отрасль почти 10 миллиардов гривен, — сказал Анатолий Близнюк.
Кто же может стать участником разрекламированной правительством программы «Доступное жилье»? Одним из главных условий является наличие веских оснований для улучшения жилищных условий. То есть семья должна стоять на квартирном учете. Однако Анатолий Близнюк дал понять, что это требование может быть проигнорировано:
— Сегодня 1 миллион 136 тысяч человек стоят в очереди, и даже если 10 процентов из них составит молодежь, которая сможет оплачивать три процента годовых, то это 113 тысяч человек. Поэтому неочередники также могут принимать участие в программе. Мы будем работать и с ними. Более того, предусмотрена возможность покупки жилья в любом регионе Украины, а не только по месту прописки.
Оптимизм чиновника понятен. А что говорят официальные документы, которыми будут руководствоваться на местах? В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства не скрывают, что государственную компенсацию планируется выделять на приобретение людьми жилья исключительно на первичном рынке, особенно в долгостроях и недостроях. Ведь цель правительства — не столько решить квартирный вопрос украинских граждан, сколько направить финансовые потоки в строительную отрасль и позволить застройщикам завершить жилые комплексы, многие из которых заморожены с 2008 года.
Конкретные объекты жилищного строительства будут отбирать и контролировать органы местной власти в зависимости от места проживания человека, участвующего в программе. Критерии для банков определяет НБУ. Но на сегодняшний день первым и единственным финучреждением, согласившимся участвовать в программе «Доступное жилье», является Ощадбанк. Правда, в правительстве надеются, что еще около 35 банков с наиболее расширенной сетью филиалов и отделений могут согласиться на кредитование украинских граждан по данной государственной программе. Но банкиры пока не торопятся участвовать в предложенной правительством схеме.
Условия кредитования оговариваются в договоре между банком и заемщиком. Первый взнос обязательно должен составлять до 25 процентов от суммы займа, а максимальная ставка на момент выдачи кредита — 16 процентов годовых, из которых государство будет безвозмездно компенсировать 13 процентов. То есть в действительности заемщик будет платить всего 3 процента годовых.
Однако не все так просто. Кредитный договор заключается на 15 лет, а компенсацию государство обещает только на десять лет. То есть последние пять лет семье придется самостоятельно рассчитываться с банком без каких-либо поблажек, да и банку уже никто не запретит повысить процентную ставку либо сразу заложить в договор такое повышение на последние пять лет. А если государство вдруг забудет о своих обязательствах, человек снова останется один на один с кредитором.
Любопытным критерием отбора участников программы «Доступное жилье» является доход семьи, рассчитывающей на помощь государства. Так, среднемесячный доход заемщика и членов его семьи не должен превышать пятикратного размера среднемесячной зарплаты в конкретном регионе. При этом выплаты по ипотеке не могут быть выше 40 процентов месячного дохода семьи.
Согласно официально опубликованным данным, в марте средняя заработная плата в Киеве составила 4 тысячи 577 гривен, в Донецкой области — 3 тысячи 381 гривню, а в Днепропетровской области — 3 тысячи 42 гривни. Наименьшая средняя зарплата зафиксирована в Тернопольской области — 2 тысячи 79 гривен. Выходит, чтобы претендовать на участие в программе «Доступное жилье», семье киевлян, например, нужно иметь ежемесячный доход не выше 22 тысяч гривен, но не ниже 10 тысяч гривен, так как выплаты по ипотеке, по расчетам банкиров и чиновников, составят не меньше 4 тысяч гривен в месяц. В других регионах эти показатели несколько ниже, но тем не менее семья, претендующая на государственную помощь, должна быть довольно зажиточной.
Есть еще один интересный нюанс. При расчете помощи по кредиту учитывается нормативная площадь на одного человека или семью из двух человек — 40 квадратных метров плюс 18 квадратных метров на каждого члена семьи, но не больше, чем 58 квадратных метров в итоге. То есть если многодетная семья решит приобрести квартиру площадью 120 метров, то государство частично компенсирует процентные ставки только на оплату 58 метров квартиры. Но и это еще не все! При расчете компенсации процентной ставки учитывается не реальная стоимость жилья, а нормативная, которая зачастую существенно ниже. В частности, для Киева нормативная стоимость одного квадратного метра — 7 тысяч гривен, для Киевской области, областных центров и Севастополя — 5 тысяч гривен, других населенных пунктов — до 4 тысяч гривен. Для населенных пунктов, которые расположены в
Стоит отметить, что, в отличие от чиновников, ни граждане, ни эксперты не разделяют оптимизма по поводу очередной программы «Доступное жилье». Опрошенные риелторы в один голос называли главные причины, по которым данная правительственная инициатива может провалиться.
Во-первых, банки не заинтересованы в выдаче кредитов под 16 процентов, тем более что им придется постоянно находиться в контакте с государством. А это чревато дополнительными проблемами и проверками. Во-вторых, в программе могут участвовать только довольно обеспеченные люди, которые в основном могут решить жилищный вопрос самостоятельно. В-третьих, граждане просто не верят государству, так как СМИ пестрят историями об обманутых инвесторах новостроек, возводимых под эгидой местных органов власти, и об участниках программы Фонда молодежного жилищного строительства, многие из которых остались и без денег, уплаченных банкам, и без квартир.
Похожее мнение высказал и член Комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Евгений Волынец:
— Я предполагаю, что программа «Доступное жилье» будет запущена к выборам и на несколько месяцев. Помощь получат по
Точку зрения финансистов изложил агентству УНИАН начальник отдела отношений с застройщиками и агентствами недвижимости ПАО «Укрсоцбанк» Богдан Гапонюк:
— На сегодняшний день мы не имеем возможности выдавать ипотечные кредиты под 16 процентов годовых по причине достаточно высокой стоимости фондирования. Невозможно выдавать такие кредиты на 15 лет, когда депозиты на рынке привлекаются под 18 процентов максимум на год. Не уверен, что банки будут верить на слово обещаниям правительства компенсировать ставку на протяжении определенного, достаточно долгого срока.
Весьма любопытны и мнения строителей.
— Программа скорее заинтересует государственные или коммунальные строительные компании, — считает директор проектов девелоперской компании «НЕСТ» Виталий Грусевич. — Если проанализировать киевский рынок, то сейчас даже коммунальные предприятия продают еще недостроенное жилье на окраинах Киева по цене выше 7 тысяч гривен. Поэтому частным компаниям-застройщикам тем более будет невыгодно продавать квартиры по такой цене. Если взять среднюю себестоимость строительства квадратного метра эконом-жилья, которая в Киеве составляет порядка
В свою очередь, директор строительной компании «УМК» Владимир Кондратенко сообщил «ФАКТАМ», что цена 7 тысяч гривен за «квадрат» в Киеве — это стройка на уровне фундамента.
— Даже долгостроев, которые бы продавались за такую цену, в столице практически нет. Да и в областных центрах найти стройку за 4 тысячи гривен будет проблематично. Также стоит учесть, что данная программа более-менее реальна лишь на текущий год, поскольку деньги уже есть. Выделит ли государство такую же сумму в следующем году для продолжения компенсации процентной ставки, неизвестно, так как данная бюджетная статья не защищенная. Более того, согласно программе, правительство должно на протяжении десяти лет находить ежегодно по миллиарду, чтобы обеспечить компенсацию процентов только для 30 тысяч семей. Привлечение новых участников в проект приведет к резкому росту бюджетного финансирования. Готово ли к этому государство, покажет время, — подытожил Владимир Кондратенко.