Впрочем, по мнению экспертов, как только возобновится ипотечное кредитование, цены на недвижимость постепенно начнут увеличиваться на 1-2 процента в месяц
Кризис в первую очередь ударил по рынку недвижимости. Квартиры вдруг стали почти никому не доступны. Еще год назад продавцы жилья с надменным видом крутили носом, если покупатель просил уступить пару тысяч на «двушке», за которую требовали 150 тысяч долларов. Теперь же владельцы недвижимости мечтают, чтобы к ним в дверь постучал реальный покупатель, готовый платить пусть меньше, но сейчас и в полном объеме.
По словам ведущего специалиста департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, если в декабре число сделок купли-продажи недвижимости снизилось на 95 процентов (если сравнивать с показателем за весенние месяцы прошлого года), то в январе — уже на 96-97 процентов.
Причина известна — прекращение ипотечного кредитования. Ведь, по оценкам экспертов, порядка 70-80 процентов сделок, заключенных в прошлом году, проводились с привлечением банковских ссуд. А если нет спроса, то и стоимость товара, в данном случае недвижимости, начинает падать. В результате люди, которые нуждаются в жилье, но не имеют полной суммы, отложили покупку, ожидая падения цен до приемлемого уровня. А хозяева квартир, которые не хотят существенно снижать цены, временно переориентируются на рынок аренды, а то и вовсе отказываются от своих планов по продаже недвижимости.
Прогнозы даются разные. Большинство экспертов считает, что падение цен продлится как минимум до конца нынешнего года. А вот по мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрея Шульги, в 2009 году цены на жилье в Украине не обвалятся, поскольку спрос на рынке все еще велик, а новых домов строят мало. Так, в 2008 году были введены в эксплуатацию 10 миллионов 200 тысяч квадратных метров жилья, что является наивысшим показателем за историю независимой Украины. Сколько домов будет сдано в этом году, неизвестно, так как подавляющее большинство строек заморожено. Кстати, в Европе ежегодно вводят в эксплуатацию жилье из расчета 1 квадратный метр на человека. Чтобы достичь таких показателей, Украине необходимо сдавать более 40 миллионов квадратных метров в год.
Рассказать о нынешнем положении на рынке недвижимости «ФАКТЫ» попросили члена Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Бориса Егиазаряна.
- Насколько сократилось количество сделок, если сравнивать с прошлым годом?
- В пять, а по некоторым позициям — в десять раз.
- Готовы продавцы идти на снижение цен или им проще временно отказаться от продажи?
- В нынешней ситуации, когда многие люди отложили приобретение квартиры до лучших времен, покупатель с «живыми» деньгами имеет большие преимущества. Если продавец действительно заинтересован в быстрой продаже и видит, что к его квартире есть интерес, то он готов идти на серьезные скидки. При этом стоит учесть, что зачастую сделки проводятся цепочками. То есть одни люди продают, другие покупают. Сейчас, когда намечается сделка за реальные деньги, оживляется и вся цепочка, «завязанная» на данную квартиру. Правда, в нынешних условиях люди подстраивают под эту сделку обмены с доплатой. Но такой обмен юридически все равно оформляется путем подписания договоров купли-продажи. По схеме обмена жилья сейчас проходит около 90 процентов сделок.
- И сколько готовы уступить продавцы?
- От 1 до 10 процентов, если цена действительно рыночная, отвечающая сегодняшним реалиям. Если же стоимость завышена, то покупатели даже не смотрят такие квартиры.
- А каковы сейчас минимальные цены на жилье в Киеве? Например, во сколько может обойтись гостинка на окраине города?
- В 30-35 тысяч долларов. Хотя уже попадаются гостинки и по 25 тысяч. Это варианты так называемой срочной продажи, когда все документы готовы и хозяину нужно реализовать недвижимость чуть ли не за день. В таком случае он готов значительно уступать. Однако покупателю нужно внимательно изучить документы и проверить историю квартиры, чтобы не попасться на удочку мошенников.
Кстати, в последние пару недель заметен небольшой рост цен.
- Сейчас в Украине, как и во всем мире, разразился ипотечный кризис. Появление залоговой недвижимости на рынке влияет на цены?
- На самом деле залоговых квартир на свободном рынке пока очень мало, и повлиять на формирование цен они еще не способны. Тем более что банки выставляют на продажу в основном «неликвид».
- В чем же их неликвидность?
- Это «убитые» гостинки, хрущевки на первых этажах и прочее маловостребованное жилье. Или квартиры, из которых не хотят выселяться жильцы, когда вопрос решается с привлечением судебных исполнителей. Кстати, в Украине выселить людей из квартиры, даже через суд, очень сложно. Я не советую связываться с покупкой такой проблемной недвижимости.
- Вы сказали, что уже заметен некоторый рост цен. Насколько он существенный и отчего происходит?
- Это традиционные сезонные колебания, обусловленные повышением покупательской активности. Сегодня активность подогревает, скорее всего, то, что люди, которым удалось снять свои сбережения с депозитных счетов, вкладывают их в недвижимость. Думаю, весной цены могут подрасти даже на 5-10 процентов. Но это временно. Затем цены вновь пойдут вниз и до осени упадут на 20 процентов. В дальнейшем, до весны 2010 года, стоимость недвижимости будет снижаться ежемесячно на 2-3 процента. Однако как только возобновится ипотечное кредитование, цены стабилизируются и постепенно начнут увеличиваться на 1-2 процента в месяц.
- А если в 2010 году банковская система еще не выйдет из кризиса?
- Если ипотека не оживет, а, скорее всего, так и будет, то к концу 2010 года цены на квартиры стабилизируются и станут вполне реальными. Допустим, однокомнатная будет стоить 20-25 тысяч долларов, двухкомнатная — 30-40 тысяч долларов, а трехкомнатная — 40-60 тысяч долларов.