По оценкам аналитиков, вскоре стоимость квадратных метров снова начнет расти из-за реального дефицита недвижимости
«Не дай вам бог жить в эпоху перемен», — гласит старинная китайская пословица. Что ж, мировой финансовый кризис в очередной раз дал нам возможность прочувствовать всю глубину этого изречения. Колебания валютного рынка, нестабильность банковской системы, политические интриги и хаос в ценообразовании
Кризис стер привычные ориентиры. Люди уже не могут спрогнозировать, как будет развиваться ситуация в стране и какие сферы меньше всего пострадают от нынешней финансовой бури. Часть наших сограждан обратила свои накопления в наличные и традиционно спрятала «под подушкой» (увы, банкам люди доверяют все меньше, о чем свидетельствует почти 12-процентный отток гривневых депозитов из банковской системы с начала года). Другие же, наоборот, принялись активно тратить свои сбережения, чтобы спасти их от возможной инфляции. Кто-то кинулся в пучину финансовых спекуляций, пытаясь обогатиться на колебаниях валютных курсов, стоимости золота и ценных бумаг, а кто-то пытается найти «тихую гавань», в которую можно было бы без лишней суеты вложить деньги и с наименьшими потерями переждать шторм.
Но как это сделать в нынешних непредсказуемых обстоятельствах, да еще и с таким множеством абсолютно противоречивых прогнозов? Еще полгода назад мы бы ответили не задумываясь: «Конечно же, в недвижимость!» Ситуация приучила нас к мысли, что такие вложения всегда оказывались верными и прибыльными. Увы, нынешние ипотечные проблемы поколебали эту уверенность.
Последние несколько лет цены на жилье росли быстрее, чем доходы основной массы населения. Во многом это было обусловлено тем, что с помощью строителей местная власть пыталась решить все вопросы развития территории: на инвесторов через застройщиков перекладывались расходы по созданию инженерной и социальной инфраструктуры. Но основной причиной был банальный… дефицит жилья. Отдельные аналитики высказывали мнение, что в стране строительный бум. Но, как показывает статистика, даже при возрастающих объемах строительства на самом деле «бума» еще не было. Более того, с каждым годом увеличивалось отставание в обеспеченности жильем граждан Украины от граждан других стран. Так, в своей книге «Мировой ипотечный кризис» Владимир Поляченко и Павел Гайдуцкий приводят такие данные: на каждого жителя нашей страны приходится около 23 квадратных метров жилья, в то время как во Франции этот показатель равен 58,2 квадратного метра, в Германии — 53,3, в Нидерландах — 50, в Финляндии — 48,6, в Литве — 48, в Дании и Чехии — 45, в Венгрии — 37,2, в Польше — 36,3 и в Румынии — 30,5.
За последние семь лет в нашей стране был построен всего один квадратный метр жилья в пересчете на душу населения — недостаточно для того, чтобы возникло настоящее насыщение рынка. Предложение просто не успевало за возрастающим спросом и, по всем прогнозам, дефицит жилья не будет преодолен в Украине еще долгие годы. В этом и заключается основное отличие украинского ипотечного кризиса от западных аналогов: в США и Европе это был кризис насыщения и в какой-то степени даже кризис перепроизводства недвижимости. Там рынок настолько насыщен жильем, что теперь квартиры и дома, забираемые у недобросовестных заемщиков, крайне сложно реализовать повторно. В Украине для такой ситуации экономических предпосылок нет и не будет. Тем не менее неадекватные меры, принятые банками, в совокупности с внутренними процессами, которые возникли в экономике страны, привели к глубокому кризису в строительной отрасли.
На сегодняшний день инвестиции в строительство поступают в недостаточном объеме. Однако социально ответственные застройщики продолжают строительство за счет внутренних ресурсов. Причем по тем объектам, в которых все помещения были выкуплены в полном объеме, проблем вообще не возникает. Ну а по тем зданиям, где часть квартир была не продана, трудности, безусловно, имеются. Тем не менее стабильные компании ищут и находят способы достроить и такие дома. Но это сейчас. А в дальнейшем на рынке строительства будет наблюдаться резкий спад. Профессионалам понятно, что в 2010 году объемы ввода новых объектов по сравнению с 2007 годом сократятся по меньшей мере в два раза. Еще более пессимистически сегодня просматривается 2011 год. В лучшем случае, если кризисные последствия будут преодолены до текущего года, мы сможем максимально приблизиться к уровню ввода объектов 2007 года лишь в 2012 году. А это значит, что в ближайшее время возникнет еще более жесткий дефицит предложений, что спровоцирует неизбежный рост цен. Подорожанию квадратных метров будет способствовать и возможный рост цен на стройматериалы. Ведь уже сегодня производители цемента, металла, других материалов, в цене которых весома энергетическая составляющая, говорят о неизбежном повышении цен на свою продукцию. Ожидать, что в будущем себестоимость строительства уменьшится, — значит тешить себя иллюзиями.
Впрочем, сейчас общая ситуация в экономике приостановила рост цен на основные строительные материалы. Пока что и застройщики в своей основной массе цену «держат». Причем в гривне. А это значит, что стоимость строящегося жилья в долларовом эквиваленте уже упала примерно вполовину. У некоторых застройщиков цена квадратного метра в новых домах на массивах равняется сумме, эквивалентной 1200-1300 долларам. Фактически цены упали до уровня 2003-2004 годов — до самого низкого за последние несколько лет показателя с учетом себестоимости жилья, а также поборов и отчислений, которые несут строители и застройщики.
Долго ли продлится такая ситуация на рынке? Как мы уже упоминали, — нет. Поэтому именно сейчас жилье в Украине можно приобрести по оптимальной стоимости. Особенно если учесть, что рынок рано или поздно стабилизируется, а отсутствие новых предложений вызовет реальный дефицит недвижимости, следствием которого станет повышение цены. Поэтому инвестиции в строительство жилья, которое ведется ответственными и стабильными компаниями, можно считать достаточно надежным способом переждать нынешний кризис. Тем более что недвижимость — единственный товар, который невозможно купить за рубежом. А значит, дефицит придется преодолевать собственными силами. И не нужно стесняться говорить об этом: вкладывая средства в строительство жилья, люди поддержат и национального производителя, и национальную экономику. Ведь в себестоимости строительства более 75 процентов составляет цена материалов отечественных производителей и зарплата отечественных строителей. заставляют людей задумываться о том, как пережить кризис с минимальными потерями. Увы, найти ответ на этот вопрос не так-то просто…