Сегодня многие люди не только едут в Канаду на заработки, но и вкладывают свои сбережения в недвижимость в этой стране
Еще год назад каждый второй украинец мечтал переехать жить за границу. Причем это были в основном молодые и творческие люди, бизнесмены. За год ситуация изменилась — теперь тем, кто мечтал о развитии своем и бизнеса, есть работа и на Родине. Но вместе с тем Украина стала более открытой для всего мира, более того, ее сейчас по праву называют энергетическим центром Европы.
Мы ездим, и к нам — даст Бог, победим в войне — поедут. Так ведь и происходит в открытом мире.
Для тех, кто собирается учиться, работать, лечиться или заниматься другой деятельностью за рубежом, «ФАКТЫ» продолжают серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с жизненными трудностями в чужой стране.
Одна из самых больших украинских диаспор находится Канаде. В эту страну наши соотечественники эмигрировали на протяжении более чем ста лет. Да и сегодня многие едут в эту страну на работу. Кроме того, украинцы нередко вкладывают свои сбережения в канадскую недвижимость. Об особенности приобретения жилья в Канаде «ФАКТАМ» рассказал лицензированный агент по продаже недвижимости в Онтарио и сотрудник крупной риелторской компании Coldwell Banker Terrequity Realty Сергей Рыбицкий.
— С чего нужно начинать украинцу, который решил вложить свои сбережения в канадскую недвижимость?
— В Канаде действуют довольно четкие законы и правила. Поэтому обычно поиск недвижимости начинается со встречи с риелтором. Профессия эта в Канаде лицензируется и регулируется государством, и риелтор несет ответственность за прозрачность и законность сделки. Он поможет определить ваш бюджет, учтет пожелания и подберет соответствующие варианты. Не иметь своего агента — рискованное дело. Можно переплатить или, еще хуже, потерять деньги.
— Каковы правила и порядок приобретения недвижимости иностранцами?
— Процесс покупки недвижимости в Торонто, как и в целом в Канаде, очень прост и прозрачен. Условно его можно разделить на пять этапов.
Первый — это выбор риелтора и встреча с ним. В ходе беседы выясняются потребности и возможности покупателя, определяются лучшие варианты сотрудничества. После этого начинается предварительный поиск недвижимости согласно требованиям клиента.
Второй этап — интервью с финансовым брокером (Mortgage Broker). Это необходимо для того, чтобы определить, какой из финансовых продуктов подходит человеку больше всего. Уточняются сроки, сумма и условия займа.
Третий шаг — просмотр предварительно отобранных риелтором домов или квартир.
На четвертом этапе вы должны принять окончательное решение о покупке. Обычно к этому моменту человек просматривает несколько десятков вариантов жилья и, вероятнее всего, уже определяется с тем, какой из них больше всего ему подходит.
Пятый и самый важный шаг — заключение договора о покупке. Чтобы закрепить свое намерение о приобретении, необходимо сделать официальное, задокументированное предложение (offer) продавцу. Он может принять предложение с вашими условиями и ценой, отклонить его или выдвинуть встречное.
С первыми двумя вариантами все ясно. С третьим не так просто. Теперь очередь за вами. Вы или принимаете предложение продавца, или выдвигаете встречное, или совсем от него отказываетесь. Обмен договорами идет до тех пор, пока обе стороны не будут удовлетворены ценой и условиями. Если стороны пришли к соглашению, остается провести официальный осмотр дома и уточнить вопросы с банком, если таковые остались. Осмотр обычно осуществляет инспектор по недвижимости. Дальше дело за адвокатами. Они должны убедиться, что сделка законна и договор имеет юридическую силу.
Стоит учесть, что с момента подписания договора и до въезда в новый дом или квартиру обычно проходит от одного до трех месяцев. После заселения необходимо сразу подключить воду, газ, электричество и, конечно, телефон. Для этого следует позвонить в соответствующие компании. Не забудьте сообщить в Министерство транспорта (Ministry of Transportation) и Министерство здоровья (Ministry of Health) свой новый адрес и номер телефона. Кроме того, об этом надо уведомить страховые и кредитные компании. Также, если вы переехали, советую обратиться на почту и перевести все письма на новый адрес. Вообще, вы даже не представляете, какое количество разных организаций и предприятий нуждаются в постоянном контакте с вами!
— Есть ли какие-то отличия, особенности порядка приобретения жилья в разных регионах страны?
— Я живу и работаю в провинции Онтарио, поэтому досконально знаю все нюансы покупки недвижимости именно здесь. В других регионах Канады могут быть некоторые незначительные отличия, но основная законодательная база одинакова для всей страны.
— Какие виды недвижимости может купить иностранец и что обычно выбирают украинцы?
— Ограничений для иностранцев нет. Наибольшим спросом пользуются отдельные дома (detached homes). Хотя они самые дорогие из всех видов канадской недвижимости. За домами идут «половинки» (semi detached homes) — это полдома с участком, потом — таунхаусы (townhouses). И завершают список кондоминиумы, или попросту квартиры. Ознакомиться с предлагаемым жильем можно по ссылке http://www.askpro.ca.
— Приобретение жилья или офиса дает иностранцу какие-либо преимущества при получении вида на жительство или канадского гражданства?
— Нет, никаких преференций это не дает.
— Отличаются ли порядок приобретения и сдачи в аренду недвижимости, а также плата за ее содержание в регионах, где говорят преимущественно по-английски и по-французски? Какие есть особенности?
— Насколько я знаю, никаких отличий нет. Государственными языками признаны английский и французский. Все канадские федеральные служащие работающие с населением в учреждениях и по телефону, обязаны уметь объясняться и по-английски, и по-французски. Документация — от налоговых деклараций до брошюр и отчетов — издается на двух языках. Больше всего говорящих на французском в провинции Квебек. В остальных регионах предпочитают общаться на английском языке.
— В Канаде довольно много выходцев из Украины. Это как-то может помочь при поиске, выборе, покупке недвижимости?
— Да, действительно, в Канаде, и в частности в Торонто, большая украинская диаспора. И это не только люди, говорящие на украинском языке, а еще и финансовые учреждения, которые могут ссудить вам деньги на покупку недвижимости на более выгодных условиях. Называются они в Канаде кредитными союзами. Зачастую украинцы обращаются за помощью к землякам. Это снимает языковой барьер, облегчает общение, получение информации. Тем не менее все равно риелтор должен внимательно следить за соблюдением всех нюансов при подписании документов.
— Насколько реально иностранцу получить в Канаде кредит на покупку недвижимости?
— Жилье в этой стране стоит довольно дорого, поэтому чаще всего люди вынуждены брать ипотечный кредит. Получить его можно, имея положительную кредитную историю и только при наличии первого взноса (downpayment). Именно накопление суммы для первого взноса является для многих семей самой сложной и порой непосильной задачей. Банки отдают предпочтение сделкам, в которых первый взнос составляет не менее 20 процентов стоимости недвижимости. При цене дома в 350 тысяч долларов это 70 тысяч. У большинства из нас вряд ли найдется такая сумма. Тут на помощь приходят страховые компании. После оформления страховки банк может разрешить внести только 5 процентов стоимости жилья в качестве первого взноса. Страховка защищает банк от вероятности непогашения кредита. Стоимость страхового полиса может быть оплачена сразу или добавлена к вашему кредиту. Покупатель обычно не вовлечен в процесс получения страховки. Она автоматически оформляется банком во время предоставления кредита. Ссуда может быть выдана на срок от 25 до 35 лет. При этом ваша недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения займа.
— Но как канадский банк может доверить свои деньги иностранцу?
— Здесь имеет значение не столько гражданство, сколько положительная кредитная история (credit history). Тем более что недвижимость юридически остается в залоге у банка, а страховая компания гарантирует возврат средств финучреждению. Кредитная история — это система оценки вашего финансового поведения. Другими словами, информация, которая характеризует исполнение заемщиком взятых на себя обязательств по договорам займа. Появляется она в момент получения ссуды в любом банке Канады. Кредитная история учитывает, как много и насколько часто вы занимаете деньги, а также регулярно ли пользуетесь кредитными средствами и аккуратны ли с возвращением их банку. Количество баллов увеличивается по мере того, как человек становится все более надежным клиентом. Основываясь на этой истории, финучреждение решит, под какие проценты и на какой срок безопасно выдать кредит. Чем раньше гражданин начнет пользоваться ссудами в Канаде, тем быстрее создаст свою кредитную историю.
Любая кредитная карточка, полученная в этой стране, поможет начать отношения с канадскими финансовыми учреждениями. Попробуйте, например, пользоваться карточкой с минимальным размером кредита. Это облегчит получение денег на покупку недвижимости в будущем. Хранят данные о кредитных историях несколько организаций: Equifax, Experian и TransUnion. Если вам интересно, какова ваша история, вы можете обратиться к специалисту по ипотечным кредитам (mortgage specialist) или напрямую в одну из этих организаций. Разница будет в том, что специалист проверит ее бесплатно.
Кстати, кредитную историю имеют право проверять не только банки. Дилер, продающий вам автомобиль, тоже может это сделать, подав запрос в кредитное бюро. Все запросы фиксируются и будут указаны в вашей кредитной истории.
— Во сколько обходится процедура приобретения недвижимости и какие налоги обязан платить владелец?
— Все это относится к дополнительным расходам, сумма которых зависит от многих факторов. Как я уже говорил, вам придется застраховать недвижимость и многие годы платить за это параллельно с процентами по кредиту. Ставка обычно не превышает 5 процентов годовых. Выплаты производятся ежемесячно. В среднем обслуживание кредита, включая страховку, обходится в 1500—2000 долларов в месяц. Все зависит, конечно, от стоимости дома или квартиры.
Также нужно заплатить налог за трансфер (Land transfer tax). Это разовый провинциальный налог, который взимается за переход недвижимости от одного владельца другому. Он зависит от стоимости объекта, насчитывается адвокатом и выплачивается покупателем при оформлении сделки. Механизм расчета не очень простой. Так, за первые 55 тысяч цены покупатель платит 0,5 процента. За следующую сумму, от 55 до 250 тысяч, добавляется 1 процент. За сумму в пределах 250—400 тысяч — плюс еще 1,5 процента. За все, что выше 400 тысяч, — 2 процента на остаток. Для примера: если дом стоит 250 тысяч долларов, то налог за трансфер составит 2 тысячи 175 долларов, а если цена дома — 650 тысяч, то трансфер достигнет 9 тысяч 475 долларов.
— Может ли иностранец сдавать купленное жилье в аренду?
— Конечно! Более того, многие состоятельные украинцы покупают недвижимость в Канаде именно с целью последующей сдачи. И это довольно выгодно. Поскольку цены на дома и квартиры постоянно растут, многие покупают недвижимость для вложения капитала, а чтобы она не простаивала, сдают. Зачастую доходы от аренды полностью покрывают все затраты на обслуживание кредита и содержание жилья. Таким образом, через пару лет у вас появляется значительная прибыль за счет роста стоимости недвижимости. В последнее время цены поднимаются на 5—7 процентов в год.
Другие материалы спецпроекта «ФАКТОВ» «Зарубежье» читайте здесь