По мнению аналитиков, вряд ли ипотечный рынок оживится раньше осени 2010 года
Куда девать деньги? Как это ни парадоксально звучит, но сегодня в Украине очень много денег оказалось на руках у населения. При этом традиционные механизмы сохранения и приумножения средств, такие как депозитные вклады и инвестирование в новостройки, никого не привлекают. Уж очень велики риски. Остается не менее традиционная покупка вторичного жилья и земли. Но здесь возникает серьезный вопрос цены. А она на протяжении всего нынешнего года снижалась. И только недавно было замечено незначительное подорожание жилья и земельных участков. Некоторые специалисты сразу заявили, что «ценовое дно» достигнуто, а значит, люди, откладывавшие покупку земли или квартиры, наконец-то могут себе позволить совершить задуманное. Но так ли это на самом деле? Попробуем разобраться, что творится с ценами на недвижимость и землю в Киеве и его окрестностях.
Согласно исследованиям экспертов, стоимость столичного жилья за год упала вдвое, а на некоторые квартиры — даже больше (см. таблицу). Тем не менее люди пока не торопятся массово скупать подешевевшую недвижимость. Специалисты считают, что во многом это связано с ожиданием дальнейшего снижения цен с одной стороны и почти полным прекращением ипотечного кредитования — с другой. По словам члена правления банка Universal Bank Виталия Шастуна, весной банки вообще не принимали заявки на ипотечное кредитование. С приходом лета ситуация начала меняться в лучшую сторону, но незначительно. Если отдельные финучреждения и предлагают ипотечные кредиты, то требования банков к претендентам стали значительно жестче. Потенциальному заемщику необходимо подтвердить достаточный доход, а также доказать надежность своего работодателя: у компании, в которой работает заемщик, должны быть перспективы развития на несколько лет. Поэтому, по мнению банкира, в ближайшее время ничего не изменится. Оживления ипотечного рынка можно ожидать только осенью 2010 года.
Похожая ситуация наблюдается и на земельном рынке. Цены существенно снизились. По данным ассоциации «Земельный союз Украины», с начала года стоимость сотки земли в столице упала на 40,2 процента, а в пригородных районах — на 36,7 процента. Правда, в последние недели было замечено незначительное повышение стоимости участков.
Рассказать о нынешней ситуации с ценами на квартиры и землю «ФАКТЫ» попросили директора по маркетингу компании «SV Development» Владимира Степенко.
- Правда, что земля начала дорожать?
- Действительно, в последнее время наметился незначительный рост цен на наиболее привлекательные земельные участки. В первую очередь — под застройку, которые предлагаются по разумным ценам и отвечают основным требованиям потенциальных покупателей. Имеются в виду участки в 15-20 километрах от Киева, на которые проведены электричество и газ, или находящиеся близко к линиям электропередачи и газораспределительных сетей. Не менее важно наличие хороших подъездных путей и природное окружение (расположенные неподалеку лес или водоем). Если четыре-пять месяцев назад некоторые владельцы таких участков, желая побыстрее их продать, постепенно снижали цены, то теперь, напротив, они начали указывать более высокую стоимость.
- С чем это связано?
- Цены на привлекательные участки постепенно упали до такого уровня, при котором у потенциальных покупателей появился реальный интерес. И в случае возникновения между ними конкуренции владельцы земли повышают ее стоимость. Незначительно, но это стало заметно по предложениям, поступающим в базы данных риэлторских компаний.
Есть еще один важный фактор. Еще два года назад наиболее активными игроками на земельном рынке были спекулянты, скупающие землю для дальнейшей перепродажи. Сейчас их нет. А покупателями выступают только те люди, кто действительно желает приобрести участок и построить на нем дом. Но они не готовы переплачивать и стараются покупать землю по так называемой кризисной цене, то есть недорого. Поэтому между покупателем и продавцом обычно ведется серьезный торг.
- И каковы цены?
- Например, если еще весной участок выставляли на продажу по 2 тысячи долларов за сотку, то сегодня хозяева просят уже 2 тысячи 300 долларов. Однако я хочу подчеркнуть, что дорожают отдельные, наиболее привлекательные, участки, стоимость которых адекватна нынешней ситуации. Ведь не секрет, что большинство участков предлагали по явно завышенным ценам. И такая земля продолжает дешеветь. Например, если в конце прошлого года хозяин просил 10 тысяч долларов за сотку (а ее красная цена — 5 тысяч долларов), то, не видя спроса, он вынужден умерить свои аппетиты. В целом же по рынку средняя стоимость колеблется незначительно.
- У людей, забравших свои депозиты из банков, на руках находится огромная масса денег. Отразится ли это на земельном рынке?
- Действительно, за время финансового кризиса население изъяло из банковской системы, по некоторым подсчетам, до 50 миллиардов долларов. Теперь многие люди задумываются: во что вложить деньги? Не будут же они вечно хранить средства дома. Депозитам мало кто доверяет. Рынок первичного жилья также полностью потерял свою привлекательность. Сотни строек заморожены, и очень велик риск, что, инвестировав в строительство, человек не получит своего жилья. Поэтому люди, обладающие большими суммами средств, все чаще вкладывают их в покупку квартир на вторичном рынке и в приобретение земельных участков под застройку или загородных домов.
- А какова сейчас ситуация на рынке квартир?
- Считаю, что рынок жилой недвижимости уже приблизился к «ценовому дну». Более того, стоимость наиболее востребованных квартир начала расти. Еще весной в столице можно было найти однокомнатную квартиру площадью 35-40 квадратных метров, в хорошем состоянии, за 40-45 тысяч долларов, а сегодня цены на такое жилье стартуют уже от 50-55 тысяч долларов. При этом большие, например трехкомнатные, квартиры, стоимость которых ранее была завышена, продолжают дешеветь. В целом же средние цены уже стабилизировались, и в ближайшие несколько месяцев существенных колебаний не предвидится.
- И как долго продлится такая стабильность?
- А вот здесь очень многое будет зависеть от курса гривни по отношению к доллару. Мы наблюдаем стремительную девальвацию национальной валюты. Доллар уже продают по 8 гривен 40 копеек, а ведь еще несколько недель назад он стоил на 60-70 копеек дешевле. Если государство не примет в ближайшее время серьезные меры для стабилизации курса национальной валюты, вскоре стоимость квартир в долларовом эквиваленте начнет падать. В результате людям, которые имеют на руках крупные суммы в американской валюте и нуждаются в жилье, станет выгоднее покупать недвижимость. А это может стимулировать повышение спроса на жилищном рынке, прежде всего — на вторичном.
Конечно, при заметном увеличении спроса на квартиры в старых домах цены пойдут вверх. Но я думаю, это произойдет не скоро. Скорее всего, на протяжении 2010 года рынок недвижимости останется стабильным, хотя ранее завышенные цены на многие квартиры будут продолжать падать до экономически обоснованного уровня.
- Много ли квартир было куплено за период кризиса?
- Если в 2008 году в столице было продано порядка 20 тысяч квартир в старых домах, то в нынешнем году мы прогнозируем около 4 тысяч сделок. Выходит, объем продаж снизился в пять раз. Что касается новостроек, то в 2008-м в Киеве было продано около 10 тысяч квартир. В нынешнем же ожидается не более тысячи продаж, в десять раз меньше. То есть хотя спрос на недвижимость постепенно увеличивается, общее падение рынка налицо.
- А за счет чего растет спрос?
- Цена! Год назад человек ничего не мог купить в Киеве за 50-60 тысяч долларов, сегодня же за эти деньги он найдет однокомнатную, а если повезет, то и двухкомнатную квартиру. Выбор огромный. В 2008-м на киевском вторичном рынке предлагалось три-четыре тысячи квартир, а нынче покупатель может выбирать из 15 тысяч.
- В некоторых объявлениях есть однокомнатные квартиры даже по 35-40 тысяч.
- Бывает. Но к таким предложениям нужно относиться очень осторожно. Есть несколько вариантов. Либо это квартира в недостроенном доме, которую пытаются реализовать путем переуступки прав частные инвесторы, либо сам застройщик выставляет на продажу жилплощадь в долгострое. Также не исключено, что это риэлторские хитрости. Если вы позвоните, вам скажут, что квартира уже «ушла». Но сразу предложат подписать договор с данным агентством, мол, они обязательно что-нибудь выберут.