Весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, до 1 июля 2016 года должен быть передан жильцам
Летом прошлого года был принят Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» (№ 417). Впервые за 25 лет с момента начала приватизации жилья людям наконец сказали, что они стали собственниками всех конструктивных элементов дома. Такая норма существует в Гражданском кодексе с 2003 года. Но в то время жилой фонд уже был не в лучшем состоянии, поэтому никто не взял на себя смелость сказать людям: после приватизации вы стали владельцами не только своей квартиры, но и всего дома. Законом № 417 четко оговорено: жильцы несут за все ответственность сами.
— С 1 июля 2016 года город уже не будет иметь законных оснований делать ремонты в жилых домах, — объясняет начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры Киевской горгосадминистрации Вера Радченко. — Поэтому мы сейчас разрабатываем механизмы совместного с жильцами финансирования любых работ капитального характера в многоквартирном доме. Законом № 417 предусмотрено, что решение о капитальных ремонтах принимают на общем собрании собственники квартир и нежилых помещений. Причем за капитальный ремонт должны проголосовать владельцы более 50 процентов площадей, если это объединение собственников многоквартирного дома (ОСМД), и 75 процентов — в доме, где ОСМД не создано.
— Что нового в законе?
— В нем предусмотрено, что до 1 июля 2016 года весь жилой фонд, который числился на балансе коммунальных предприятий, должен быть списан и передан жильцам. Что же гражданам делать? Есть следующие возможности. Первая: создать объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Закон об ОСМД действует с 2002 года, но люди не торопились им воспользоваться, хотя раньше механизм создания объединения был проще. Достаточно было, чтобы на собрании присутствовало более половины собственников квартир и из них голосовала половина. Получалось, что создать ОСМД могла треть жильцов. Сейчас в закон внесены изменения, процедура усложнилась, потому что ОСМД можно создать при участии более 50 процентов собственников, которые владеют более 50 процентами площадей. Тогда решение считается принятым и можно зарегистрировать ОСМД.
Затем ОСМД в своем уставе может предусмотреть другую пропорцию: например, одна квартира — один голос. Сейчас «членство» в ОСМД отменено, и в принятии решений могут участвовать все жильцы, так как они являются собственниками общего имущества и должны влиять на решения, принимаемые в многоквартирном доме.
Вторая возможность управления домом, введенная законом № 417: если люди не хотят создавать юридическое лицо (ОСМД — это юридическое лицо), они могут провести общее собрание и выбрать управителя (физическое лицо) или управляющую компанию (юридическое лицо), которой делегируют полномочия по управлению домом. Подчеркну, что за такое решение на общем собрании должны проголосовать собственники, которым принадлежит более 50 процентов площадей дома. В то время как за решение относительно тарифов на содержание дома и сбора денег на капитальный ремонт должны проголосовать владельцы, которым принадлежит более 75 процентов площадей.
Законом № 417 определено, что ответственность за техническое состояние дома несут жильцы. Контроль осуществляет управляющая компания. Но если она предупредила людей, что надо выполнить какие-либо работы, а жильцы отказались (мы не хотим, у нас нет денег), то в случае аварии управляющая компания наказания не понесет. Потому что именно собственники не приняли нужное решение и не делегировали полномочия на выполнение таких работ.
В то же время, если обслуживающая компания не выполнила поручение жильцов сделать, например, ремонт, она тоже не понесет никакого наказания. Ведь ответственность за выбор управляющей компании лежит на жильцах. Люди ее могут только «уволить» — переизбрать.
По закону предыдущая обслуживающая компания обязана передать документы следующей обслуживающей компании, выбранной собственниками. Но если она откажется это делать, никакого наказания за это законом не предусмотрено. Сейчас такие проблемы порой возникают с частными жэками, к которым после застройщика перешли обязанности по обслуживанию дома. Некоторые недобросовестные компании злоупотребляют своим положением: собирают с жильцов деньги, но не выполняют текущих работ. А когда собственники квартир создают ОСМД, просто отказываются передавать им документы на дом.
— Если жильцы не создали ОСМД, не определились с управителем или управляющей компанией, то после 1 июля 2016 года орган местного самоуправления выберет для них управляющую компанию на конкурсе, — продолжает Вера Радченко. — Но механизм конкурсного отбора пока не утвержден, и, скорее всего, до конца нынешнего года этого не произойдет. Поэтому у собственников квартир еще есть время, чтобы определиться, каким образом они поступят: создадут ОСМД, самостоятельно выберут управителя или будут ждать, пока город на конкурсе сам подберет для них обслуживающую компанию.
— Какие условия конкурса для управляющих компаний?
— Мы просчитываем количество квадратных метров жилья в микрорайоне, прописываем, какие имеются дома, каких годов и высотности, и выставляем микрорайон на конкурс. Работающие на рынке компании, как частные, так и коммунальные жэки, могут определить, сколько у них уже есть в обслуживании домов, просчитать, выгодно ли брать в управление весь микрорайон, и подать документы на конкурс. Кто-то предложит тариф четыре гривни за квадратный метр, кто-то две гривни за квадратный метр… Но будут и дополнительные критерии: гарантия качества работы. Одно дело, когда компания предлагает тариф в пять гривен, но при этом имеет весь обслуживающий персонал и технику, и совсем другое, если при тарифе в две гривни в компании есть только директор и бухгалтер. Ведь если нет персонала, работать невозможно. Предпочтение будет отдаваться компании, соответствующей всем необходимым требованиям. После этого конкурсные результаты утвердит Киевсовет, и с компанией будет подписан договор на год.
Но на этом жизнь не заканчивается. Жильцы, которым город назначил управляющую компанию, в любое время могут создать ОСМД. Правда, теперь не понятно, как будет происходить отзыв подписи представителя городской власти под договором с управляющей компанией. Создав ОСМД, жильцы придут забирать документы на свой дом. А в компании им ответят: в документах, которые мы подавали на конкурс, прописано определенное количество квадратных метров, и это зафиксировано в договоре с городским советом. Поэтому, чтобы исключить ваш дом из договора, мы будем работать над внесением в него изменений… Все это может сильно затянуть передачу документов.
Мы это понимаем, но поскольку такой закон принимала Верховная Рада, то она и должна предусмотреть все возможные риски. А иначе процесс может войти в деструктивное русло: люди вроде бы получили возможность принять решение, но не имеют механизма его реализовать. Поэтому мы искренне советуем жителям многоквартирных домов создавать ОСМД сейчас.
— Что будет с жэками?
— Коммунальные жэки имеют право подавать документы на конкурс. Если они его выиграют, то останутся обслуживать тот жилой фонд, что и раньше. Существует и другой путь. Если людей устраивает работа коммунального жэка, они могут на общем собрании выбрать его управителем своего дома. Протокол собрания отправляется в орган местного самоуправления, а резолютивная часть, в соответствии с постановлением Кабинета министров № 109, вывешивается на сайте органа местного самоуправления.
— Как управлять домом, если человек, которого выбрали председателем ОСМД, не имеет специального образования?
— После создания ОСМД у жильцов есть два варианта по управлению домом. Первый: заключить договор с обслуживающим их жэком и уже как юридическое лицо (ОСМД) осуществлять полный контроль над его деятельностью. В таком случае можно не открывать расчетный счет и не платить зарплату председателю ОСМД. Этот человек, не осуществляя никакой хозяйственной деятельности, просто будет контролировать работу жэка. Например, он как представитель жильцов может представить акты, что в доме не убирали в подъездах, и потребовать исключить эту составляющую из общей суммы квартплаты.
Второй вариант: самому ОСМД стать обслуживающей компанией. Жильцы должны осознать: чтобы дом был в хорошем техническом состоянии, было чисто и уютно, нужно договориться между собой о размере взносов, приходящихся на каждый квадратный метр. При этом следует помнить, что ОСМД — это неприбыльная организация, и дополнительного дохода за счет сбора высокой квартплаты быть не должно. Необходимо правильно рассчитать, сколько заплатить уборщице, сколько — дворнику, сколько — за вывоз мусора, за электроэнергию для лифтов, за их обслуживание, за освещение подъездов… Все это складывается в смету расходов, которая утверждается общим собранием ОСМД каждый год.
Но при этом владельцы дома могут решить: уборку лестничных площадок не оплачиваем, а убираем сами по графику и за счет этого снижаем себе квартплату. Или жилец говорит: мне накладно платить 300 гривен в месяц, зато я могу два раза в неделю убирать во дворе. Вы вычеркиваете из своих платежек расходы на дворника, но снижаете мне квартплату.
Соседям легче договориться между собой и таким путем уменьшить свои платежи. С обслуживающей организацией так не получится, потому что на данный момент деятельность таких компаний регламентируется правительственным постановлением № 869, где есть четкий перечень работ, которые они обязаны выполнять.
— Деньги на текущие и капитальные ремонты будут аккумулироваться на счетах?
— На текущие ремонты, по постановлению Кабмина № 869, деньги обязательно регулярно взимаются и аккумулируются. Что такое текущие ремонты? Покрасить сети внутри дома, поставить хомут на протекающую трубу, заменить разбитое стекло. Если же нужно поменять в доме все трубы, то это капитальный ремонт, на который взносы нужно собирать отдельно.
— Многие граждане получают субсидии. Как быть им?
— Субсидия начисляется человеку. Просто субъектом получения той части, которую платит государство, будет ОСМД или ЖСК.
— Получается, что с какого-то момента Киевская горгосадминистрация уже не сможет влиять на тарифы по квартплате?
— Это так. Управляющая компания будет обслуживать дом по заявленному на конкурсе тарифу. Хотя, как мы понимаем, после этого могут возникнуть проблемы. Например, что делать, если повысится плата за электроэнергию? В таком случае компании, возможно, придется поднимать тариф. Каким образом она может это согласовать с городскими властями? Нужно обращаться к профильным разработчикам закона, чтобы они дали ответы на подобные вопросы.
— Останутся ли центры коммунального сервиса?
— Они были созданы потому, что появились прямые договора с поставщиками услуг. Жэки перестали отвечать за газ, воду, отопление. В центрах коммунального сервиса (ЦКС) киевляне могли получить консультацию по всем вопросам. Теперь, после вступления в силу закона № 417, центры продолжат работать, если это будет оговорено в конкурсных требованиях управляющих компаний. Частные компании могут отказаться оплачивать услуги ЦКС и давать им информацию, тогда, возможно, центры будут реорганизованы. Если большую часть жилого фонда оставят обслуживать муниципальным управляющим компаниям, то и центры коммунсервиса тоже останутся.
— Как киевляне реагируют на ситуацию с новым законом об управлении жильем?
— Люди интересуются созданием ОСМД, обращаются в департамент, чтобы получить разъяснения и консультации по этому вопросу, информацию о совладельцах дома. Потому что создание ОСМД — это самый комфортный для жильцов путь. В таком случае надо будет не решать проблемы с управляющей компанией, заинтересованной только в собственной прибыли, а договариваться с соседями о том, как оптимально потратить свои кровные деньги. И сейчас как раз наступил момент взять на себя ответственность за свое имущество и научиться им управлять.