С 1 июля реформирование жилищно-коммунального сектора страны перейдет в новую фазу, и все жилые многоквартирные дома будут списаны с балансов муниципалитетов. Того требует Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах». «ФАКТЫ» уже подробно разъясняли, что нужно делать жильцам в этой ситуации: как стать полноправными владельцами своих домов, создать кондоминиум или выбрать управляющую компанию. Энергетики напоминают еще об одном важном аспекте при переходе домов от жэков в ОСМД и другие формы управления.
О том, что нужно знать и сделать жителям многоэтажек, рассказывают ведущие специалисты «Киевэнерго». Их очень беспокоит проблема подготовки к будущему отопительному сезону: кто, как, когда будет готовить теперь жилфонд к зиме, ведь это непростой процесс. Энергетики также дали практические советы обитателям многоквартирных домов.
— С 1 июля мы войдем в новую систему отношений с жильцами, и важно, чтобы они понимали, кто за что отвечает, — говорит директор СОП «Киевские тепловые сети» ПАО «Киевэнерго» Евгений Глушак. — Часто во всех неполадках в теплосистеме дома или квартиры люди обвиняют «Киевэнерго». Но, напомню, «Киевэнерго» отвечает за состояние всего теплохозяйства (производство, подача) только до входа труб в дом. Далее ответственность за работу теплосистемы несут управляющие компании и владельцы квартир. Кроме того, сегодня не все тепловые пункты Киева находятся на балансе «Киевэнерго»: 48 процентов от общего их числа принадлежат другим ведомствам. Балансодержатели домов — ОСМД либо управляющие компании — отвечают за внутреннюю систему отопления и подачи горячей воды, за своевременную промывку труб, борьбу с завоздушиванием в них, за схемы реконструкции внутридомовых сетей, утепление подвалов и крыш (чтобы не размораживались трубы в период сильных холодов), за внутридомовую циркуляционную систему.
Жильцы несут ответственность за несанкционированное переоборудование в квартирах: наращивание батарей, вынос их на лоджии, создание теплых полов за счет централизованного отопления. Нужно помнить: проектная нагрузка подачи тепла на дом — величина постоянная, и на «входе» в здание стоит ограничительное устройство. Те жильцы, которые самовольно увеличивают потребление тепла в своей квартире, обворовывают соседей. Поэтому людям, живущим на других этажах, холодно. Такие проблемы есть на Позняках, в центре Киева. Дарницкая райадминистрация, например, подала в суд на нерадивых жильцов. Потому члены ОСМД должны будут следить за всеми перепланировками в доме.
— Как жителям старых домов сэкономить на оплате за отопление?
— Лучший способ — утеплить стены дома, крышу, в подвале изолировать трубы, следить, чтобы окна в подъездах, квартирах не имели щелей. В домах с вертикальной разводкой теплоносителя устанавливать индивидуальные счетчики тепла сегодня нецелесообразно и даже технически невозможно. В новых домах с горизонтальной разводкой это стоит делать, тут нет технических трудностей. И многие застройщики ныне сразу устанавливают в квартирах теплосчетчики.
— Кто должен обслуживать внутридомовые теплосети?
— Управляющие компании или ОСМД обязаны понимать, что все перечисленные мероприятия, особенно трудоемкий процесс ликвидации завоздушивания систем отопления, обслуживание трубопроводов внутри дома, — их ответственность. Для этого нужен квалифицированный персонал. В ОСМД должно быть ответственное лицо или подрядчик с лицензией, чтобы подготовить дом к зиме, запустить отопление и поддерживать в рабочем состоянии теплосети, в том числе уметь ликвидировать засорение теплообменников.
К сожалению, два года назад, когда вышел закон, обязывающий теплопоставляющие компании заключать индивидуальные договоры с владельцами квартир, к нему не были разработаны подзаконные акты, которые позволяли бы обслуживать и внутридомовые, и внутриквартирные сети. Но эту нестыковку удается устранить, когда между поставщиком и конечным потребителем услуг есть третья сторона. У «Киевэнерго» уже заключены договоры о сотрудничестве со многими ОСМД и управляющими компаниями (частными жэками). В документах расписано, кто за что отвечает, кто что ремонтирует, как совместно используются сети в здании. Собственники дома могут сами выбрать компанию, которая предоставит услуги. «Киевэнерго», например, может по отдельному договору обслуживать внутридомовые сети в ОСМД или в тех домах, в которых есть управляющая компания. Но еще раз подчеркну: выбор за жильцами.
— Жильцы могут прийти к отопительному сезону еще и с проблемами в электрических сетях своих домов, если вовремя не позаботятся о них, — предупреждает директор «Киевских электрических сетей» ПАО «Киевэнерго» Александр Топал. — Отсутствие квалифицированных электриков в штате ОСМД или управляющих компаний, как раньше в коммунальных жэках, приводит к большим проблемам. Ответственность «Киевэнерго» — это внешние электросети, подстанции и так далее — до щитовой в жилом доме (щитовые на балансе ОСМД, ЖСК, жэка). Нынешним летом появится множество новых собственников домов, и плохое состояние сетей в жилых зданиях, построенных в семидесятые годы прошлого века, вызывает опасения. В уже работающих кондоминиумах электрохозяйство вполне ухоженное, а в домах под управлением жэков — беда. У коммунальщиков вечные отговорки — нет электрика в штате, нет денег. Но не всегда нужны деньги, чтобы сети служили долго.
Без всяких затрат можно повысить их надежность на 50 процентов: раз в год обследовать дом, сделать обтяжку контактов, перефасовку наконечников на кабеле, симметрирование нагрузки на фазах. В киевских домах часто случаются пожары в щитовых, когда нерадивый электрик переключает электропитание нескольких подъездов на одну фазу: от нагрузки горят кабели и бытовая техника в квартирах.
— Что делать в таких случаях жильцам?
— Сразу звонить в жэк или в «Киевэнерго». Мы моментально реагируем на вызовы, даже если оборудование жилых домов не на нашем балансе. Устранение аварий занимает до одного часа. На зимний сезон мы всегда делаем запас материалов, проверяем электроподстанции, вызываем электриков из жэков, чтобы осмотреть щитовые домов. Но очень часто оказывается, что таких специалистов в штате жэка нет.
— На что обратить внимание членам создаваемых ОСМД и управляющим компаниям?
— Возьмите в штат квалифицированного электрика или заключите договор с организацией, которая будет вести ваше электрохозяйство. К этому, кстати, обязывает закон. Вам нужно зайти в свою электрощитовую и посмотреть, в каком она состоянии. Если в плохом — необходимо чинить. Средства на обслуживание электросетей в доме заложены в вашу квартирную плату. Перед принятием дома на баланс можно заказать полный энергооаудит (или у «Киевэнерго», или у любой инжиниринговой компании, это стоит около 100 гривен с квартиры). Ваш дом проверят от крыши до подвала, а также все электро- и теплосети, и расскажут, где идут потери тепла, что находится в аварийном или предаварийном состоянии. В прошлом году мы делали такой аудит в домах коммунальной собственности по согласованию с Печерской и Шевченковской администрациями. Это помогло упредить много аварий.
— Без чего дом не сможет войти в отопительный сезон и что жильцам надо сделать?
— Найти специалиста с лицензией или организацию, которые будут отвечать за вашу теплосистему. Провести собрание и решить, кто будет исполнителем услуг по теплообеспечению (отопление и горячая вода). Вы можете остаться на обслуживании в «Киевэнерго» и получать гигакалории, рассчитываясь по домовому счетчику тепла. Нужно решить, кто будет исполнителем услуг и обслуживать сети в доме (весь комплекс услуг). С электросетями проще: законом прописаны все нюансы, и «Киевэнерго» получает часть денег от вашей квартплаты за обслуживание и освещение подъездов, лифтов (средства перечисляют коммунальные жэки и ОСМД).
К середине сентября для каждого дома должны быть оформлены паспорта готовности к отопительному сезону. Нужно выполнить все мероприятия — утепление, герметизацию окон в подъездах, промывку систем, изоляцию коммуникаций и разводки в подвале и на крыше, утепление крыши, изоляцию стояков и лежаков во внешней части дома. Если все это исполнить и зафиксировать в акте, тепло вам включат. Общедомовые счетчики тепла, если они не числятся на балансе «Киевэнерго», нужно поверять вовремя и самим.
— С 1 июля в два раза увеличится пропускная возможность нашего call-центра (телефон 15−88), — говорит коммерческий директор «Киевэнерго» Евгений Бушма. — Это сократит время ожидания связи с оператором до двух минут. Сейчас время ожидания в среднем составляет 3 минуты 46 секунд. А в период, когда приходят платежки (с 11 по 20-е число каждого месяца), операторы call-центра принимают в день до 25 тысяч звонков. Спадает и пик подписания индивидуальных договоров на горячее водоснабжение и отопление. В прошлом году было заключено 135 тысяч договоров, сейчас очереди уменьшились.
Каковы обязанности сторон — «Киевэнерго», управляющей компании, ОСМД, ЖСК и конкретного жильца — в обеспечении тепла, света и горячей воды в квартирах?