Утвержден новый порядок предоставления разрешений на выполнение строительных работ
Построить свой дом или осуществить перепланировку в квартире не так-то просто. И дело не только в деньгах. В Украине существует довольно долгая, сложная и запутанная система всевозможных согласований в различных инстанциях. Недавно правительство приняло Постановление «Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ». Этот документ вносит существенные изменения в процедуру получения разрешений на строительство, ремонт и перепланировку домов и квартир.
Постановление довольно объемное, поэтому остановимся на некоторых его положениях, касающихся владельцев частных домов и квартир. Так, определен перечень документов, которые нужно подать в Государственную архитектурно-строительную инспекцию для получения разрешения на строительство.
Теперь заказчик строительства — человек, решивший возвести на своем участке дом, — должен подать в местное отделение Госархстройинспекции заявление и предоставить: документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком; согласованную и утвержденную проектную документацию на строительство; сведения об осуществлении авторского и технического надзора.
При запланированной реконструкции строения необходимо добавить копию документа, удостоверяющего право собственности на дом, или письменное согласие его владельца на проведение строительных работ.
В свою очередь, подрядчик (то есть организация, которая будет выполнять строительство по заданию заказчика) должен предоставить Госархстройинспекции: копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации; копию лицензии на выполнение функций генерального подрядчика; договор подряда на строительство объекта; документ о назначении ответственных исполнителей работ; сведения о квалификации и опыте специалистов, принимающих участие в выполнении заказа, а также предложения по привлечению субподрядчиков.
Интересны некоторые пункты перечня строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение Государственной архитектурно-строительной инспекции. В частности, это установка автономных котельных систем общей мощностью до 200 киловатт, а также систем пожарной сигнализации и оповещения при возникновении пожара, установок пожаротушения, автоматических установок контроля над взрывоопасными концентрациями газа в воздухе, охранных систем и систем внутреннего и внешнего противопожарного водоснабжения. С архитекторами теперь не нужно согласовывать и оборудование объектов системами биологической очистки и утилизации, проще говоря, туалетами и канализацией, а также подключение частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, хозяйственных построек и пристроек к газовым сетям низкого давления и другим инженерным сетям. Но согласовывать эти работы с другими инстанциями надо. Также человек может на свое усмотрение устанавливать на приусадебном участке временные сооружения: навесы, летние душевые кабины, теплицы и так далее.
Следует отметить, что теперь без разрешения Госархстройинспекции возможна перепланировка квартир в жилых домах и комнат в общежитиях, а также объектов общественного назначения. Но только с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент и при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм и местных правил застройки. Позволяется увеличение жилой или вспомогательной площади путем демонтажа перегородок, кладовок, печей, каминов, остекления балконов и лоджий, а также создания или закрытия дверных и оконных проемов, если они не в несущих стенах.
Не секрет, что у хозяев, самовольно переделавших квартиру, часто возникали проблемы с получением технической документации и регистрацией в бюро технической инвентаризации. Особенно при подготовке жилья к продаже. Поэтому возникает естественный вопрос: не является ли формулировка «при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований» поводом для вмешательства в процесс перепланировки квартиры сотрудников БТИ?
Как сообщил «ФАКТАМ» директор Всеукраинской ассоциации специалистов по вопросам регистрации прав на недвижимость и технической инвентаризации недвижимости Дмитрий Павленко, если в ходе реконструкции или перепланировки квартиры не изменилась общая и жилая площадь, а также не затронуты несущие конструкции, то никаких санкций со стороны БТИ не будет. Правда, после перемещения или удаления внутренних перегородок нужно оформить новый технический паспорт квартиры.
Что же касается разрешенного постановлением увеличения жилплощади за счет демонтажа перегородок, кладовок и так далее, то, по словам Дмитрия Павленко, пока это считается нарушением технических норм. Однако уже вскоре, в связи с выходом упомянутого постановления, будут внесены соответствующие изменения и в инструкции БТИ. Как только это сделают, для узаконивания расширения жилплощади достаточно будет провести инвентаризацию и оформить новую техническую документацию.
Рассказать подробнее о некоторых нововведениях «ФАКТЫ» попросили первого заместителя начальника Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины Анатолия Григора:
- Одним из самых существенных новшеств стало утверждение четкого перечня документов, которые заказчик и подрядчик строительства должны подать для получения разрешения. Благодаря этому усилена защита инвесторов в тех случаях, когда строительство ведется за счет средств населения, чтобы не допустить возникновения новых «Элита-Центров». В частности, заказчик строительства теперь обязан предоставить финансовую отчетность о своей деятельности и лицензию, дающую право привлечения средств населения.
Но хочу отметить, что, согласно нормам Хозяйственного кодекса Украины, любое строительство может осуществляться только на основании договора подряда. И не имеет значения, кто является заказчиком — компания, государственная организация или просто человек. Поэтому, если решите построить дом на своем участке, обязаны будете не только подготовить правоустанавливающую и проектную документацию, но и привлечь подрядчика, то есть строительную организацию, которая также имеет все необходимые документы.
Между тем все мы знаем реальную ситуацию: нередко, чтобы сэкономить, люди для строительства частного дома привлекают родственников, друзей, нанимают бригаду без заключения договора подряда. То есть ведут строительство неподрядным способом. А это противоречит закону.
Более того, владелец участка, на котором планируется возведение дома, не получит разрешение на строительство, если не предоставит договор подряда и всю необходимую документацию подрядчика, строительной организации. А раз он не получит разрешение на строительство, то даже при возведении дома собственными силами эту недвижимость будет очень сложно узаконить.
- Выходит, появляется почва для махинаций по привлечению фиктивных подрядчиков только для того, чтобы получить официальное разрешение на строительство, а впоследствии узаконить дом.
- Заметьте, не я это сказал. На самом деле угроза возникновения подобных схем действительно существует. Однако стоит помнить, что такому подрядчику потом придется подписывать акт о завершении строительства и нести полную ответственность за надежность и безопасность дома. Чтобы устранить данную коллизию, нужно изменить законодательство, предусмотрев возможность строительства определенных объектов, например, небольших частных домов, без привлечения подрядных организаций.
- Для чего был утвержден перечень строительных работ, не требующих разрешения специалистов вашей инспекции?
- Знаете, перечень ведь существовал и ранее, но в ином статусе. Ныне же он согласован с различными министерствами и ведомствами и несколько расширен, чтобы устранить дублирование функций разных организаций и лишние процедуры. Например, на подключение домов к газовым сетям низкого давления не требуется разрешение Госархстройинспекции, но с газовщиками согласовывать такие работы необходимо обязательно.
- Теперь не нужно разрешение вашего ведомства и на возведение временных построек. Что подразумевается под этим понятием?
- Временными считаются те постройки, которые не имеют фундамента: небольшой сарайчик, сборный гараж или туалет.
- Согласно постановлению, перепланировку можно делать без разрешения архитекторов, если в ходе работ не затрагиваются несущие конструкции. Но ведь большинство людей не специалисты в строительстве. Как им определить, какая стена несущая, а какая нет и нужно ли получать разрешение на изменение планировки квартиры?
- Невозможно дать общие рекомендации. Нужно рассматривать каждый конкретный случай. Например, если у вас гипсокартонная перегородка, то ее снос не отразится на прочности строения, и получать разрешение не надо. Но если посреди комнаты есть опорная колонна, то нетрудно догадаться, что ее самостоятельно трогать нельзя, иначе возникнет угроза обвала потолка. Это касается пробивания несущих стен, удаления диафрагм жесткости и изменения других элементов, что может привести к ухудшению устойчивости здания. Чтобы разобраться в архитектурных тонкостях, рекомендую пригласить специалиста.