Хотя, по мнению риэлторов, объективных причин для резкого роста цен на недвижимость в 2008 году нет
В последние годы из-за стремительного роста стоимости жилья, и в первую очередь новостроек, сложилось мнение, что строительные компании зарабатывают баснословные капиталы. Даже многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, неоднократно называли показатели рентабельности строительного бизнеса на уровне 150, 200 и даже 300 процентов. Похоже, такими же расчетами руководствуется и столичная госадминистрация. Во всяком случае, именно этим можно объяснить решение киевских властей об очередном повышении косвенного налогообложения строителей.
На рассмотрение Киевсовета подано предложение об увеличении более чем в два раза отчислений строительных компаний на развитие городской инфраструктуры — теплосетей, водопровода, дорог, школ. Так, в 2008 году паевые взносы инвесторов в перерасчете на квадратный метр общей площади строительства могут достигнуть 171 доллара. В прошлом году норма составляла 66 долларов.
Но это еще не все. По плану киевских чиновников, строители обязаны будут бесплатно отдавать городу больше квартир, которые затем выставляются горадминистрацией на аукцион, чтобы направить полученные деньги на строительство социального жилья. Сегодня, если дом возводится в центральной части города, застройщик отдает 10 процентов жилья, если же на окраине — 7 процентов. Горсовет может увеличить эту норму до 20 и 10 процентов соответственно.
Стоит напомнить, что, согласно утвержденной недавно Президентом Программе строительства доступного жилья, предлагается снять со строителей и передать местным властям обязанности по финансированию и созданию всей инженерной инфраструктуры. Как сообщил «ФАКТАМ» исполнительный секретарь Строительной палаты Украины Василий Кравченко, это один из главных факторов, способных удешевить строительство и соответственно снизить стоимость жилья в новостройках, позволив большему числу граждан решить квартирный вопрос. По словам Василия Кравченко, в законопроекте о содействии строительству доступного жилья, который по требованию Президента подан в Верховную Раду, предусмотрена такая норма: подведение к стройплощадке коммуникаций — воды, электричества, канализации — должно финансироваться за счет бюджетных средств. Таким образом, планы киевских властей идут вразрез с государственной политикой удешевления строительства жилья.
Естественно, строители крайне негативно восприняли планы столичных властей и тут же заявили о неминуемом подорожании квартир в киевских новостройках.
По словам начальника управления инвестиций ОАО трест «Киевгорстрой-1» Тараса Зябкина, сегодня рентабельность жилищного строительства в спальных районах Киева составляет в среднем 25-30 процентов. При этом все застройщики пользуются кредитами и должны возвращать долг банку. В этих условиях строители вряд ли захотят снижать свою рентабельность. «А значит, конечный потребитель должен будет платить больше», — подчеркнул Тарас Зябкин.
В свою очередь, первый вице-президент холдинга «Киевгорстрой» Василий Можар заявил, что только за счет увеличения нормативов паевого участия застройщиков в развитии городской инфраструктуры новое жилье подорожает на 20 процентов. А к этому еще нужно добавить рост цен на стройматериалы и повышение стоимости энергоносителей. Большинство строителей уверены, что отчисления в городской бюджет на создание инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры не должны превышать 10 процентов от стоимости строительства.
Но, похоже, городские власти имеют на этот счет свое мнение. Как заявил первый заместитель главы Киевской городской государственной администрации Денис Басс, ничего страшного не произойдет. А увеличение отчислений строителей в бюджет города на развитие инфраструктуры будет составлять «всего» 15 процентов — то есть не более чем годовой показатель инфляции.
Тем временем, даже независимо от политики местных властей, цены на недвижимость в Украине продолжают расти. Хотя и не такими сумасшедшими темпами, как в 2004-2006 годах. По мнению председателя комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексея Котенко, в текущем году цены на первичное жилье в стране вырастут примерно на 15 процентов.
А президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов пока не видит причин для существенного подорожания эконом-жилья в новостройках. Главной же причиной нынешней стабилизации на рынке недвижимости он назвал уменьшение доли спекулятивных сделок с целью дальнейшей перепродажи. Если еще год назад половину, а то и больше квартир в новостройках выкупали именно спекулянты, то теперь только треть квартир люди приобретают для того, чтобы вложить капитал.
Но даже если существенного роста цен на жилье не будет, это не значит, что многие жители страны смогут стать владельцами квартир. В последние два-три года люди все чаще покупают жилье в кредит. Просто по-другому у них не получается решить жилищную проблему. Банки, видя свою выгоду, подогревали спрос, предоставляя заемщикам всевозможные льготы, увеличивая срок возврата долга, занижая критерии оценки претендентов на получение ссуды. Уже в конце прошлого года специалисты Национального банка были вынуждены призывать банкиров сократить выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте, опасаясь возможного кризиса. Правда, украинские коммерческие банки уже стали осторожнее относиться к выдаче жилищных ссуд после ипотечного кризиса в США.
По словам руководителя Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк» Андрея Онистрата, влияние американского кризиса на наш рынок проявится в полной мере в нынешнем году. Украинские банки уже испытывают дефицит долларов, а в перспективе могут столкнуться с еще более острой нехваткой иностранной валюты и серьезным подорожанием внешних займов. Не исключено, что в результате ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте увеличатся. Кроме того, отечественные банки будут ужесточать требования к заемщикам, чтобы обезопасить свои капиталы.