Правительство изменило порядок государственной регистрации квартир, домов и земли
Большинство украинцев являются владельцами недвижимости — квартиры, дома, дачи или земельного участка. Это товар, который всегда в цене и стоит немало, поэтому за ним активно охотятся мошенники. Во многом именно для защиты прав собственности граждан в Украине уже несколько лет работает электронная система регистрации. На днях правительство внесло ряд существенных изменений в работу электронных реестров. О новом порядке госрегистрации недвижимости «ФАКТАМ» рассказал председатель комитета аграрного и земельного права Ассоциации адвокатов Украины Виктор Кобылянский.
— Недавним правительственным постановлением № 925 «Некоторые вопросы усовершенствования механизмов защиты вещных прав на земельные участки» внесен целый ряд важных изменений в порядок регистрации недвижимого имущества, в частности земли, — отметил Виктор Кобылянский. — Причем особое внимание Кабмин уделил вопросам регистрации прав на участки, приобретенные до 2013 года. Чтобы понять суть новшеств, стоит вспомнить основные положения, касающиеся земли.
Закон «О государственном земельном кадастре» действует с 1 января 2013 года. С этой же даты вступила в силу новая редакция Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Если говорить о земле, то в Государственном земельном кадастре регистрируются участки, то есть объекты права. В Государственном реестре вещных прав регистрируются права, в том числе права на земельные участки. В вопросах, связанных с землей, эти два реестра функционируют параллельно. Оба названных закона изначально содержали норму о том, что порядок ведения кадастра и реестра определяется постановлениями Кабинета министров Украины. Порядок ведения кадастра был утвержден еще в 2012 году и с некоторыми изменениями действует до сих пор. Порядок ведения реестра за эти годы переписывали трижды. Тем не менее много проблемных вопросов оставались неурегулированными — как с кадастром, так и с реестром. Поэтому и было принято последнее постановление — № 925. Теперь расскажу подробнее об изменениях.
В первую очередь новым пунктом дополнен порядок ведения кадастра, он касается внесения недостающих сведений о земельных участках. Сегодня участились случаи, когда при обращении граждан для регистрации права на землю выясняется, что информации о данном участке в кадастре нет или же ее недостаточно. Не назван владелец либо землепользователь, неправильно указаны размеры и границы участка или есть другие ошибки. Отмечу, что чаще такие проблемы связаны с участками, право на которые возникло до 2013 года. То есть когда в кадастр переносится информация из старых бумажных источников. Соответственно, и в реестре прав сведения о таких участках зачастую неполные или искаженные. Поэтому данный пункт постановления создает механизм наполнения или восстановления информации о земле в кадастре и в реестре.
Кроме того, по многим участкам, которые есть в натуре и на которые у людей оформлены правоустанавливающие документы, вообще отсутствует информация в кадастре и, соответственно, в реестре прав.
Для примера давайте посмотрим в публичной части земельного кадастра на случайно выбранный участок в населенном пункте под Киевом. Есть кадастровый номер, целевое назначение, форма собственности, площадь. А вот в сведениях о субъектах права значатся две фамилии, и больше никакой информации нет — ни даты регистрации в кадастре, ни номера в реестре вещных прав, ни данных о регистраторе. Неясно, кто и когда эту землю приобрел и зарегистрировал, почему два владельца. Непонятно, есть ли конфликт между собственниками, тем более что не указано — это общая совместная или общая долевая собственность. Если долевая, то в каких частях? То есть сведений мало не только для совершения каких-либо действий с участком, но даже для понимания его юридического статуса.
Еще одно важное новшество: теперь при выявлении ошибок в кадастре и их исправлении вносятся данные не только лица, выявившего эти неточности, но и регистратора, изменившего информацию о земельном участке. Это еще один инструмент предотвращения махинаций с землей. К сожалению, сегодня нередки ситуации, когда злоумышленник договаривается с неким регистратором или лицом, выполняющим такие функции, например с нотариусом, и тот за определенную плату вносит в кадастр откровенную липу. При этом найти регистратора бывает очень сложно. Теперь же это можно будет сделать легко, поэтому фальсификатор сто раз подумает, стоит ли одна махинация всей его карьеры. Тем более что все изменения осуществляются в режиме реального времени.
— Что это значит?
— Например, я продаю вам свой земельный участок. Мы приходим к нотариусу, который, имея доступ к реестру и кадастру, тут же, до подписания договора купли-продажи, отправляет информационные запросы и сразу же получает все необходимые данные. Отчет приходит с указанием точного времени. То есть именно на этот день, час, минуту и секунду информация была актуальной. Мы подписываем договор, нотариус удостоверяет сделку, в режиме реального времени вносит новую информацию о владельце в реестр прав и выдает соответствующие выписки.
Раньше, и такие случаи бывали, я мог бы получить дубликат правоустанавливающего документа и, продав участок вам, пойти к другому нотариусу и продать его еще раз другому человеку. Теперь благодаря режиму реального времени такие махинации исключаются.
— Кто имеет возможность получать об участке полную информацию из земельного кадастра?
— Последним постановлением был расширен перечень лиц, имеющих доступ к кадастру в режиме чтения. Это оценщики, сертифицированные инженеры-землеустроители и нотариусы — при удостоверении договора. Новшество очень важное, так как те же оценщики смогут самостоятельно посмотреть информацию, необходимую для проведения правильной оценки участка. То же касается землеустроителей. Прежде владельцу земли приходилось получать эту информацию у нотариуса и передавать оценщику или инженеру.
— А нотариусы разве не имеют доступа к реестру? Они ведь могут не только просматривать, но и вносить изменения.
— Тут есть интересный нюанс. В идеале нотариус должен иметь доступ и к реестру, и к кадастру. К сожалению, такой доступ есть не у всех нотариусов. Для его получения, согласно вышедшему в позапрошлом году приказу Минюста, нотариус обязан установить на своем рабочем компьютере специальное программное обеспечение, пройти обучение и заключить договор с Минюстом. Обучение бесплатное, а за программы и договор нужно платить. Далеко не все нотариусы выполнили эти требования.
Теперь же они имеют возможность получить гораздо больше информации из кадастра, чем мы с вами. То есть, обратившись к нотариусу, не заключившему договор с Минюстом, вы узнаете от него более подробные сведения об участке или получите выписку из кадастра. Но вносить в него изменения этот нотариус по-прежнему не вправе.
Кстати, любой запрос к кадастровой записи фиксируется. Получение данных из кадастра возможно только после идентификации пользователя. Вы, например, тоже можете увидеть некоторую общую информацию по участку, пройдя процедуру идентификации с помощью BankID или электронной цифровой подписи. Но в кадастре останется запись, что именно вы в такое-то время просматривали данные об участке, хотя вам такие записи недоступны.
— Как изменилась сама процедура регистрации земельных участков для их собственников?
— Для регистрации земельного участка заявитель подает оригиналы документов и квитанцию об уплате административного сбора. Государственный регистратор формирует и регистрирует в базе данных заявление. Если у человека нет замечаний к информации в этом документе, он его подписывает. После внесения сведений в Госреестр регистратор с учетом срока государственной регистрации, за который уплачен административный сбор, формирует выписку о регистрации прав. Она размещается на веб-портале Министерства юстиции Украины. Это необходимо для того, чтобы заявитель мог ее просмотреть и распечатать.
Однако для государственной регистрации участков, право собственности на которые оформлено до 2013 года, необходимо наличие данных о зарегистрированном праве в Государственном земельном кадастре.
— Допустим, у меня есть участок, приобретенный до 2013-го. Я хочу зарегистрировать свое право собственности. Знаю, что информация о земле в кадастре либо неполная, либо вовсе отсутствует. Что мне делать?
— Это достаточно распространенная ситуация. В первую очередь нужно понять, что зарегистрировать право можно только тогда, когда зарегистрирован объект, на который это право распространяется. То есть в первую очередь участок следует зарегистрировать в кадастре. Чтобы узнать, есть ли там сведения о вашей земле, достаточно зайти на публичную кадастровую карту. Если информации нет (вы вводите кадастровый номер, но система ничего не находит), то, скорее всего, данные все еще не перенесены с бумажных носителей. А значит, вы можете ускорить процесс внесения участка в кадастр, то есть зарегистрировать землю как объект права.
Для начала заводится поземельная книга. Ее номер и будет кадастровым номером вашего участка — как в бумажном, так и в электронном виде. Для регистрации земли подается файл, в котором содержится вся информация об участке: площадь, топографические координаты, геодезические углы поворота границ и так далее.
Но суть проблемы в том, что большинство собственников земли, приобретенной до 2013 года, не имеют этих данных и не могут их подать для регистрации в кадастре. Поэтому людям необходимо тратить деньги на техническую документацию по установлению границ участка. Только после изготовления техдокументации (вместе с созданием электронного файла) и регистрации земли в кадастре можно зарегистрировать право собственности на нее в Государственном реестре вещных прав. Для этого необходимо иметь акт на право собственности на землю. Если он есть, то никаких проблем не возникнет.
Хочу отметить, что, если люди долго тянули с оформлением, возможно, в регистрации им откажут на том основании, что произошло наложение границ их участка на другие, ранее зарегистрированные участки. Причем не важно, как давно вы владеете этой землей. Например, Иван купил землю в 2005 году, а Николай приобрел соседний участок в 2012 году. Но Николай зарегистрировал его еще в 2013-ом, Иван же решил сделать это только сейчас. Если выяснится, что границы их участков налагаются друг на друга, то именно Ивану откажут в регистрации до урегулирования спорного вопроса. На практике действует порядок: кто первый зарегистрировал землю, тот и прав. Конечно, можно обратиться в суд, но такие процессы тянутся годами и стоят немало денег.
— А если мою недвижимость попробует зарегистрировать другой человек, то у него будет преимущество, потому что он первый попытался это сделать?
— Для урегулирования ситуаций, когда на регистрацию одного имущества претендуют несколько человек, приняты некоторые новшества. Теперь, если после формирования заявления на регистрацию прав на объект появляется другой заявитель, регистратор принимает и его документ. Например, на один дом в разное время подано два заявления на регистрацию прав. Их рассмотрение проводится в порядке очередности. Если у первого гражданина вроде все документы в порядке, это не значит, что заявление от второго вообще не будет принято. В такой ситуации регистратор принимает оба. Это упростит сбор доказательств в случае спора и рассмотрения его в суде.
— Изменился ли порядок регистрации нового объекта, то есть построенного частного дома?
— Да, теперь госрегистратор обязан в режиме реального времени проверить сведения относительно наличия документов, дающих право на проведение подготовительных и строительных работ и принятие дома в эксплуатацию. Дело в том, что у нас много случаев незаконного строительства. Например, в Киеве так называемые МАФы, установленные зачастую нелегально, дивным образом превращались в объекты недвижимости и даже регистрировались без необходимой документации. Похожая ситуация и с частными домами.
Так вот, чтобы регистратора потом не обвинили в том, что он узаконил объект за взятку, он обязан проверить наличие перечисленных выше документов. Хочу отметить, что разрешение на выполнение строительных работ косвенно подтверждает право на землю, так как получить его можно только будучи владельцем или землепользователем.
— Что бы вы посоветовали людям, которые еще не зарегистрировали право собственности на недвижимость?
— Если мы говорим о квартире, то можно ничего не делать, пока не возникнет необходимость ее продать, подарить или завещать. Такое имущество довольно надежно защищено. Хотя, если вы зарегистрируете право собственности на свою квартиру сейчас, это вам только плюс. Что же касается частных домов, дач, садовых домиков, гаражей, настоятельно рекомендую оформить земельные участки под этими объектами в кадастре. После этого вы сможете спокойно зарегистрировать и право на землю, и сами объекты недвижимости. Кроме того, в процессе регистрации вы выясните, нет ли проблем с вашей землей, не отхватил ли сосед пару соток, не претендует ли еще кто-то на дом…