При этом людей, способных купить квартиру в нынешних условиях, становится все меньше
Ситуация на рынке жилья остается очень напряженной. С каждым днем появляются все новые и новые факторы, делающие несбыточной мечту тысяч людей о покупке собственной квартиры. К разразившемуся недавно кредитному кризису теперь добавилась и ревальвация гривни.
Напомним, что на прошлой неделе Национальный банк Украины впервые за три с лишним года снизил официальный курс американской валюты до 4 гривен 85 копеек за доллар. Последний раз НБУ прибегал к такой мере 21 апреля 2005 года, тогда гривня укрепилась сразу на 14 копеек.
Не секрет, что традиционно все цены на недвижимость исчисляются у нас в американской валюте. Поэтому повышение курса гривни обязательно отразится на стоимости жилья. Правда, специалисты высказывают разные мнения по поводу того, какие именно изменения нас ждут. В частности, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов считает, что решение НБУ снизить официальный курс гривни к доллару приведет к подорожанию жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Причем, по его словам, многие продавцы квартир заранее готовились к ревальвации национальной валюты. Уже в конце прошлой недели сделки купли-продажи срывались по инициативе реализаторов, в последний момент поднимавших цены. Владимир Германов отметил, что в ближайшее время стоимость жилья на вторичном рынке может повыситься на 15-20 процентов. Таким образом продавцы постараются сохранить реальную покупательную способность денег, вырученных за свою недвижимость.
С новостройками ситуация иная. За жилье в таких домах обычно платят гривни, но при этом стоимость квартир привязана к доллару или, гораздо реже, к евро. Застройщики часто считали стоимость по курсу НБУ, который на протяжении последних трех лет составлял 5 гривен 5 копеек. Именно исходя из этого курса компании планировали свои расходы на стройматериалы, работы, всевозможные отчисления. Сейчас их вынуждают привязывать расчеты к новому курсу — 4 гривни 85 копеек, то есть на каждом долларе они теряют 20 копеек. А это не так уж мало. Например, при стоимости квартиры 100 тысяч долларов потери строителей составляют 20 тысяч гривен. А если в доме 200 квартир? Поэтому Владимир Германов полагает, что застройщики не будут в ближайшее время ориентироваться на нынешний курс Нацбанка, а считать по старинке — по 5 гривен 5 копеек. Либо просто повышать стоимость квартир. «Если говорить о том, сколько же, если перевести в американскую валюту, может потерять покупатель, то ситуация такова: в среднем на однокомнатной квартире — от 5 до 8 тысяч долларов, на двухкомнатной — от 8 до 10 тысяч, на трехкомнатной — от 10 до 12 тысяч», — добавил специалист.
Другое мнение высказал «ФАКТАМ» член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Базелинский. Он считает, что теоретически хозяева продаваемых квартир для защиты своих интересов могут поднять цены на 5-10 процентов или привязать стоимость объектов к гривне, что маловероятно. Однако сейчас возник существенный застой на рынке недвижимости из-за того, что число потенциальных покупателей резко уменьшилось в несколько раз. В этой ситуации продавцы, действительно желающие реализовать свое имущество, должны снижать цену. Но из-за ревальвации гривни большинство из них оставят цены неизменными, чтобы, с одной стороны, окончательно не оттолкнуть потенциальных покупателей, а с другой стороны, не потерять свои деньги.
Также продолжает негативно влиять на рынок недвижимости ужесточение НБУ требований к коммерческим банкам, которые, в свою очередь, частично или полностью приостановили ипотечное кредитование и взвинтили процентные ставки по ссудам. Как отметил начальник аналитического отдела Украинской национальной ипотечной ассоциации Ирина Ковалишин, по состоянию на 1 апреля средняя ставка по ипотечным кредитам в гривнях составляла 15,25 процента. Сегодня в большинстве банков она выросла до 18 процентов, а в некоторых случаях — до 20-24 процентов.
Все это привело к резкому сокращению количества сделок купли-продажи как новых, так и старых квартир. Риэлторы утверждают, что сегодня подписываются только те договоры, которые предполагают взаимный обмен, переезд либо расселение семей с минимальным вложением денег. По словам директора компании SV Development Владимира Степенко, рынок почти остановился. Причем в последнее время люди часто обращались в агентства недвижимости для того, чтобы им помогли не только найти квартиру, но и получить кредит. Но сейчас даже опытные риэлторы, имеющие многолетние связи в банках, не могут добиться выделения жилищных ссуд для своих клиентов.
Встревожены ситуацией и строители. Еще неделю-другую назад многие руководители строительных предприятий высказывали надежду на то, что никаких серьезных последствий от ужесточения кредитной политики банков не будет, теперь же они заявляют обратное. В частности, первый вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Василий Можар признал: кризис на рынке кредитования, сложившийся в последние месяцы, приведет к свертыванию деятельности и банкротству строительных компаний. Правда, небольших. Василий Можар надеется, что крупные застройщики переживут кризис. «Для нас это может быть даже плюсом, так как инвесторы, желающие вложить свои деньги в строительство жилья, придут к нам, а не в мелкие компании», — сказал Василий Можар.
Стоит отметить, что сейчас останавливается продажа не только квартир, но и загородной недвижимости, хотя в последние годы спрос на коттеджи и землю превышал предложение. По данным консалтинговой компании SV Development, если в 2006 году в Киевской области было продано примерно 700 домов, то в прошлом году — уже 1 тысяча 250 домов. Еще недавно прогнозировалось, что в нынешнем году будет продано 2 тысячи 200 коттеджей, а в 2009 году показатель должен был вырасти до 3 тысяч 400 домовладений. Похоже, прогнозы не сбудутся. Интерес покупателей к загородным домам резко снизился. По данным риэлторов, в феврале этого года было продано около 60 коттеджей, в марте — не более 47, а в апреле — и вовсе 34. По мнению риэлторов, главная причина сокращения числа сделок на рынке загородной недвижимости та же, что и в мегаполисах — дороговизна кредитных средств.
Причем эксперты считают, что, если ситуация не изменится, строительство многих загородных коттеджных городков будет приостановлено. По словам Владимира Степенко, только в Киевской области построено около 30 таких поселков, которые включают свыше 1 тысячи 700 коттеджей и таунхаусов. На этапе строительства находится еще 46 городков, где возводится более 7 тысяч 400 домовладений. Помимо этого, проектируется порядка 25 поселков. Эксперт утверждает, что уже сейчас предложение загородных коттеджей в восемь раз превышает спрос. Если так пойдет и дальше, то у застройщиков, особенно мелких, не хватит собственных денег для завершения проектов. Покупателей нет, а получить кредит на строительство так же маловероятно, как и на покупку недвижимости. Значит, в окрестностях мегаполисов скоро могут появиться недостроенные поселки.