По словам экспертов, строительство стало одной из самых рискованных отраслей экономики, а инвестиционная привлекательность строительных компаний падает на глазах
Еще не так давно эксперты открыто заявляли, что хранить деньги в банках стало невыгодно. Банковские проценты не только не увеличивали сумму сбережений, но даже не покрывали инфляцию. Куда интереснее, утверждали специалисты, вкладывать свободные деньги (в том числе накопленные на черный день) в покупку земельных участков, недвижимости или в инвестиционные фонды. Увы, сегодня ситуация изменилась почти на прямо противоположную. Некогда бурно растущий рынок акций украинских предприятий, дававший участникам инвестиционных фондов огромную прибыль, продолжает в этом году падать. В итоге люди, вложившие в конце прошлого года сбережения в такие фонды, потеряли очень значительную часть своих денег. Прогнозируют, что цена акций осенью постепенно пойдет вверх и убытки можно будет как-то компенсировать. Однако возврата к прежним рекордным котировкам ценных бумаг пока не обещают даже самые оптимистично настроенные аналитики. Похожая ситуация и с другими сферами, еще недавно считавшимися чертовски привлекательными с точки зрения вложения средств.
На днях исследовательская компания «MPP Consulting» опубликовала рейтинг отраслей, инвестируя в которые вы рискуете потерять свои деньги. В первую десятку вошли недвижимость, строительство и стройматериалы, занявшие, соответственно, второе, третье и четвертое места. По степени рискованности они уступили только покупке земли.
Не секрет, что, когда перепродажи квартир уже перестали давать быстрый заработок, перекупщики переместились на рынок земли. Участки начали дорожать такими же темпами, как некогда квартиры, однако сейчас ситуация на рынке земли стала напоминать ту, что сложилась на рынке недвижимости: цены заоблачные и реальному покупателю давно не по зубам. Предчувствуя неладное, банки прекратили давать кредиты под залог участков. Рынок земли обрел все черты крупной «финансовой пирамиды» всенародного масштаба, отмечают аналитики компании «MPP Consulting». По словам экспертов, «всенародная вера в непоколебимость и бесценность такого товара, как земля, вместе с неупорядоченными и зачастую противоречивыми законодательными актами по определению прав собственности на землю создали беспрецедентно бурный рост цен на товар, реальную стоимость которого определить просто невозможно». Как считают в исследовательской компании, сегодня рынок земли все больше напоминает печально известное АО «МММ», а соответственно, без оглядки инвестировать в него просто неразумно.
За последние месяцы рынок земли стал еще более рискованным, отмечают представители «MPP Consulting». Увы, жилая недвижимость на сегодняшний момент по степени рискованности вложений немногим уступает земельным участкам. «Кризис недвижимости все больше набирает обороты и уже начинает задевать не только крупных игроков, но и конечных потребителей»,- пишут аналитики компании в своем отчете. Наиболее «слабым звеном» на рынке недвижимости остаются покупатели квартир, взявшие свои «квадратные метры» в кредит. Особенно те из них, кто приобрел квартиру с целью в дальнейшем выгодно ее перепродать. Однако в нынешней ситуации «придерживание» такого жилья, купленного, как правило, еще на этапе котлована, теряет для его владельцев всякий смысл. Стоимость «квадратов» в ближайшее время вряд ли поднимется, а тем временем практически все банки заметно повысили процентные ставки по ипотечным кредитам (в том числе и по уже взятым). Массовый выброс на рынок такого «спекулятивного» жилья, считают аналитики, может на какое-то время вызвать лавинообразное падение цен. Поэтому вкладывать сбережения в недвижимость на данный момент довольно рискованно.
Скептические взгляды финансовых аналитиков разделяют и столичные риэлторы. По их словам, киевский рынок недвижимости продолжает находиться в состоянии спячки. На новостройках развешаны огромные транспаранты с призывами покупать «последние оставшиеся в доме квартиры», однако люди не спешат вкладывать средства даже в готовое жилье. Продавцы с нетерпением ждут осени, надеясь, что клиент наконец «проснется». Но увы — похоже, сентябрь не принесет активности на рынок. Банки пока и не думают «оживлять» программы ипотечного кредитования, рассказывая, что ранее следующего года послаблений ожидать не стоит. А ведь на заемные средства в последнее время рассчитывало более половины покупателей жилой недвижимости. Падение спроса на квартиры уже успело сказаться на строительных компаниях, на их смежниках и на производителях стройматериалов.
Особенно это касается малоконкурентоспособных государственных строительных компаний, которые уже заморозили работы на части своих объектов, что не могло не вызвать паники среди людей, поспешивших вложить средства в строительство жилья. По словам экспертов, в этой ситуации один из возможных путей смягчения кризиса — «реанимация» госпредприятий, которые дошли «до ручки» за десятилетия коллективной бесхозяйственности.
Но если в прошлом, на подъеме рынка, хронические проблемы, к примеру столичного «Киевгорстроя», были еще не столь заметны, то сейчас положение компании, по мнению не только независимых экспертов, но и ее партнеров, обострилось настолько, что откладывать в долгий ящик принятие кардинальных мер откровенно недопустимо. Так, по словам главы наблюдательного совета «КиевСпецСтроя», депутата Киевсовета от фракции БЮТ Семена Борисенко, долги «Киевгорстроя» подрядчикам (фирмам, выполняющим по заказу «Киевгорстроя» строительные работы) исчисляются уже сотнями миллионов.
— На домах, которые мы возводим в сотрудничестве с «Киевгорстроем», висят долги по нескольку миллионов! С компанией срочно надо что-то делать. В прошлом году балансовая прибыль холдинга, насколько я помню, была в три раза меньше, чем расходы на содержание управленческого аппарата. Что после этого можно сказать об эффективности этой «конторы»? По большому счету там надо менять команду, срочно продавать холдинг, если хоть кто-то хоть за какие-то деньги захочет его купить. Надо, чтобы власть как-то вмешалась,- говорит Семен Борисенко.
То, что приход нового собственника остро необходим предприятию, подтверждают и слова народного депутата, почетного президента «Киевгорстроя» Владимира Поляченко. «Я считаю так: не важно, кому холдинг будет продан,- заявил Владимир Поляченко газете «Дело»,- главное, чтобы новый собственник развивал предприятие».
Аналогичного мнения придерживается и Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров компании «XXI век», депутат Киевсовета от Блока Кличко, президент Украинской строительной ассоциации.
— За многие предыдущие годы «Киевгорстрой» не генерировал, не показывал доходы,- комментирует положение в холдинге Лев Ревазович. — Его структура была сформирована в советское время, и за последние годы она сильно потеряла и объемы, и возможности. Помимо того, что она не приносит никакого дохода городу, при эскалации строительного кризиса тысячи людей (включая смежников. — Авт. ) останутся без работы. Если там не навести порядок, то «Киевгорстрой» может попросту обанкротиться.
По словам Льва Парцхаладзе, «Киевгорстрой» не относится к списку тех коммунальных предприятий, которые имеет смысл оставлять в госсобственности.
— Такие компании, как «Киевгорстрой»,- заявил депутат Киевсовета, — которые уже давно сами определяют свою хозяйственную политику, нужно отпускать в свободное плавание. Тем более что у компании очень низкие экономические показатели.
Не опровергает мнения коллег по рынку и сам президент «Киевгорстроя» Петр Шилюк.
— Сегодня мы держимся за счет наработок. У нас были в резерве некоторые нереализованные помещения, которые мы сегодня реализуем. Мы работаем, но нам очень сложно,- признает он.
По словам Петра Шилюка, для эффективной работы предприятия его деятельность нужно планировать минимум на пять лет вперед — это время от отвода земли до завершения строительства дома. При этом «Киевгорстрой», как рассказывает его руководитель, обеспечен работой только до 2010 года.
Причем, как убеждены аналитики, за громкими словами «строительный холдинг» скрывается так называемая «оболочечная» компания. В момент создания «Киевгорстроя» ему не были переданы строительные производственные мощности. Вместо реальных активов уставный фонд предприятия был сформирован 10-30-процентными пакетами акций, которые ничего не стоят и не обеспечивают владельцу никакого влияния. В то время как контрольные пакеты были проданы государством частным инвесторам. Увы, за прошедшее с тех пор время обзавестись строительными мощностями или каким бы то ни было ликвидным имуществом компания не сумела. И сейчас большая часть ее активов, как это уже не раз отмечали эксперты, это объекты уцелевшей с советских времен социальной инфраструктуры (например, общежития, обитатели которых, кстати, имеют полное право приватизировать свою жилплощадь). Как следствие, по мнению одного из руководителей девелоперской компании, найти инвестора, согласного вложить средства в «Киевгорстрой», в настоящее время не так и просто. «Зачастую проще и эффективнее построить новый дом, чем вкладывать средства в тотальную реконструкцию старого, где нужно переделывать абсолютно все», — отметил эксперт.
Неудивительно, что специалисты уверены: отчаянно противиться изменениям в «Киевгорстрое» выгодно исключительно продажным чиновникам, привыкшим воспринимать предприятие как извечную кормушку, где можно разжиться «халявной» квартирой. Квартирой, которая строится не за средства государства, а за деньги обычных киевлян! В свою очередь, простым горожанам, вынужденным полжизни копить на жилье, абсолютно все равно, у кого его покупать — у государственной или у частной компании. Для людей важнее цены, качество, гарантии своевременной сдачи. А вот это, как нам всем хорошо известно с советских времен, госпредприятия как раз-то и не умеют делать!