После вступления в силу нового Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» осталось немало вопросов, которые должны регулироваться отдельными нормативными документами. В частности, недавно Кабмин утвердил порядок компенсаций стоимости услуг по управлению многоквартирным домом.
Согласно этому документу, потребители обязаны оплачивать только качественно оказанные управителем многоквартирного дома услуги. В противном случае жильцы имеют право требовать уменьшения размера оплаты. Новый порядок определяет условия предъявления претензий к качеству оказания жилищных услуг, сроки осуществления перерасчета платы за некачественные услуги и условия, при которых такой перерасчет не проводится.
Подробнее о новом порядке проверки качества работы управителей многоквартирных домов «ФАКТАМ» рассказал эксперт в сфере жилищно-коммунальных услуг, кандидат юридических наук, исполнительный директор Украинского института анализа и менеджмента политики Андрей Никончук.
— О каких услугах идет речь в постановлении?
— Речь идет об управлении многоквартирным домом. Это не коммунальная, а жилищная услуга. В нее входит содержание совместного имущества совладельцев дома, приобретение электроэнергии, текущий и капитальный ремонты. То есть все то, чем, согласно новому Закону «О жилищно-коммунальных услугах», занимается управитель. Это договорная услуга, которая должна быть определена на общем собрании между совладельцами многоквартирного дома и управителем. То есть данное постановление Кабинета министров касается только управителей.
— Как теперь будет проводиться перерасчет за некачественные жилищные услуги?
— Перерасчет будет проводиться путем подписания акта-претензии, проще говоря — жалобы. Правительственным постановлением от 27 декабря 2016 года был определен порядок актирования фактов предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества. Среди них фигурирует и услуга по управлению многоквартирным домом. Сейчас, в продолжение предыдущего постановления, Кабмин утвердил более подробный порядок предъявления потребителями претензий к качеству непосредственно услуги по управлению домом.
— И как это будет происходит на практике?
— Моделируем ситуацию. В многоквартирном доме появился управитель, которого избрали жильцы на общем собрании. В договоре определили права и обязанности управителя. Указали, какие именно работы по содержанию дома, когда и с какой периодичностью должны выполняться. Начали работать.
Через какое-то время у собственников жилья возникли претензии к деятельности управителя. Например, некачественно проводится уборка помещений общего пользования. Тогда жильцы должны составить акт, зафиксировав выявленные нарушения. Правительством утверждена форма такого акта-претензии.
Этот акт составляет и подписывает один из совладельцев многоквартирного дома. Свои подписи под документом должны поставить еще минимум двое совладельцев. Затем акт передается управителю. Если он реагирует на выдвинутую претензию и мотивированно ее оспаривает, а потребитель с такими аргументами не соглашается, то спор решается в судебном порядке. Если же управитель не дает никакого ответа на акт-претензию, то считается, что он его принял и признал свою вину.
И вот тут есть нюанс, который меня, как специалиста жилищно-коммунальной сфере, настораживает. В постановлении говорится, что управитель должен предоставить «соответствующие первичные документы», подтверждающие факт оказания им услуг по управлению. Это могут быть приказы, табели учета рабочего времени, расчетные листы начисления заработной платы, акты списания материалов и так далее. То есть что угодно. Не указано, какой именно документ подтверждает выполнение работ. Такая неопределенность создает условия для двоякого трактования положений постановления. Выходит, что управитель может «нарисовать» какие угодно бумаги и сказать, что это и есть первичные документы. Таким образом он сможет попытаться доказать, что претензии не оправданны и работы якобы выполнялись.
Например, в договоре указано, что подъезд нужно мыть раз в неделю. Жильцы выдвинули претензию, что в подъезде не моют. В ответ управитель предоставляет ведомость о выплате зарплаты уборщице. Но ведь выплата зарплаты не подтверждает факт мытья полов в подъезде. Другое дело — акт выполненных работ, в котором кто-то из совладельцев подтвердил, что Мария Ивановна такого-то числа мыла подъезд.
Будь я управителем, то привлекал бы ко всем работам, которые предусмотрены в договоре, физических лиц — предпринимателей. И каждый этап тщательно проверял бы и фиксировал актом выполненных работ. Более того, требовал бы, чтобы в акте стояла подпись совладельца жилья в доме. Это, с одной стороны, контроль качества выполнения работ наемным сотрудником, а с другой — защита от возможных претензий. Однако такой механизм не предусмотрен данным постановлением правительства.
— Перерасчет приводится только тому потребителю, который подал жалобу, или всем жильцам дома?
— Если управитель признал факт ненадлежащего выполнения возложенных на него обязанностей, то перерасчет производится не только тем собственникам, которые подали жалобу, но и всем жильцам многоквартирного дома. Дело в том, что услугу по управлению невозможно выделить.
Коммунальную услугу можно привязать к норме потребления, квадратному метру, кубическому метру, гигакалории, то есть посчитать ее стоимость, а вот с услугой по управлению все иначе. Если она не выполняется, то она не выполняется не только для Ивана Ивановича из третьего этажа, но и для всех жильцов дома.
— Допустим, управитель признал, что какая-то услуга была выполнена некачественно. Каким образом проводится перерасчет и когда люди получат компенсацию.
— Денег на руки никто не получает. Осуществляется пересчет, и в следующем месяце люди заплатят меньше на сумму компенсации.
— А если сумма компенсации превышает сумму месячной оплаты услуг?
— Тогда она разбивается на части и погашается в течение пяти месяцев.
— Какие еще новшества есть в порядке компенсаций стоимости услуг по управлению многоквартирным домом?
— В постановлении есть пункт, который гласит, что сумма перерасчета засчитывается потребителю в счет будущих платежей, кроме случая прекращения договора по управлению многоквартирным домом. То есть при расторжении договора с управителем, к которому были выдвинуты претензии и который произвел перерасчет, управитель обязан выплатить компенсацию «живыми деньгами». Если, конечно, он что-то еще должен.
Хочу отметить, что досрочное расторжение договора между совладельцами дома и управителем может происходить по согласованию сторон. Но, моделируя реальные ситуации, могу сказать, что никогда не будет обоюдного согласия обеих сторон на расторжение договора. Например, если управитель предложит поднять плату за услуги, а жильцы не согласятся проводить по этому вопросу общее собрание, так как сумма оплаты, утвержденная несколько лет назад, их вполне устраивает, то вряд ли договор удастся досрочно расторгнуть по согласованию сторон. Поэтому, думаю, что все подобные спорные вопросы будут решаться в суде, — подытожил Андрей Никончук.
Ранее «ФАКТЫ» сообщали, что с 1 мая изменилась методика начисления платы за коммунальные услуги. Теперь сумму в платежке разделят на две части. Помимо стоимости отопления или воды по счетчику, появится отдельная графа — так называемая абонплата, которая будет выделена из нынешнего тарифа.
Фото Сергея ТУШИНСКОГО, «ФАКТЫ»