Эксперты утверждают, что, несмотря на правительственное постановление, цены на новое жилье в ближайшее время существенно не снизятся
На днях произошло событие, которое разделило людей, желающих купить квартиру в новом доме, на два лагеря: оптимистов и пессимистов. Первые уверены, что уже вскоре застройщики милостиво снизят цены на строящиеся квартиры, а вторые считают, что строители ни при каких условиях не уступят. Поводом для бурной реакции потенциальных инвесторов, строителей и местных чиновников послужило правительственное решение, которое чуть ли не полностью отменяет взимание местными властями всевозможных отчислений и сборов со строителей.
В частности, как заявила премьер-министр Украины Юлия Тимошенко, «49,5 процента стоимости строительства — это поборы, которые введены абсолютно незаконными актами». К «незаконным» отнесены следующие отчисления: передача жилья для служебного пользования -
2 процента; паевой взнос на развитие социальной и транспортной инфраструктуры — 10 процентов; в целевые фонды городского бюджета — 5 процентов, на развитие и укрепление материальной базы пожарной охраны — 2 процента, за подключение к электросети — 10 процентов.
Так что же предлагает правительство? Обнародованное на сайте Кабинета министров постановление «О мерах по удешевлению стоимости строительства жилья» гласит, что застройщики должны передавать местным советам не более
2 процентов общей площади квартир в доме. Причем не бесплатно, а только после того, как местные власти оплатят опосредованную стоимость данного жилья. Определять этот ценовой показатель будет Министерство регионального развития и строительства. Деньги строительная компания должна получить в течение месяца после сдачи объекта в эксплуатацию. Если же местный совет не внесет средства в положенный срок, то застройщик вправе распорядиться данной жилплощадью по собственному усмотрению, например, выставить на продажу по рыночной цене. Эта норма постановления распространяется на все обязательства, по которым срок передачи застройщиками жилых площадей местным чиновникам еще не настал на момент принятия постановления. То есть выходит, что все строительные компании, которые еще не сдали свои объекты в эксплуатацию, могут отказаться от ранее взятых на себя обязательств перед городским или сельским советом и предложить им выкупить до 2 процентов квартир.
Кроме того, документом устанавливается, что предельный размер средств, которые привлекаются для развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, не может превышать 5 процентов стоимости строительства инженерных сооружений и нежилых строений и 2 процента стоимости строительства жилья, учреждений образования, культуры и медицины. Ну и самое главное, что Кабмин запретил устанавливать для застройщиков во время возведения объектов какие-либо дополнительные сборы и отчисления, не предусмотренные действующим законодательством. Интересно, что в повестке дня заседания правительства этого постановления не было. Его раздали непосредственно в зале, и министры быстро за него проголосовали.
О том, что, «поборы» местных властей усложняют жизнь застройщиков, специалисты говорили неоднократно. В частности, только недавно столичные власти утвердили новый порядок расчета паевого взноса, выплачиваемого застройщиком в городскую казну на создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города.
В результате строителям пришлось существенно увеличить отчисления в местный бюджет. Например, паевые взносы компаний, которые строят элитное жилье, Киевсовет увеличил на 179 гривен 60 копеек (до 200 гривен за квадратный метр площади). При возведении коттеджей и домов садового типа повышенной комфортности строители стали платить городу больше на 129 гривен 60 копеек (150 гривен за метр).
Правда, сумма паевого взноса еще зависит от места расположения новостройки. Коэффициент, на который увеличивается тариф отчисления по мере приближения объекта к центру города, Киевсовет тоже повысил до 1,25-12,5. То есть строительство в самом центре Киева обойдется в 12,5 раза дороже, чем на окраине.
Есть в недавно принятом Киевсоветом порядке и другие оригинальные новшества. Например, теперь паевой взнос приходится платить также при строительстве подсобных сооружений и помещений. Причем эта норма распространяется даже на киевлян, решивших разместить на своем участке туалет, гараж или сарай.
Но вернемся к постановлению правительства. После громких заявлений премьер-министра у многих специалистов и простых граждан возник естественный вопрос: а действительно ли правительство имеет возможность снизить таким образом себестоимость жилья? Ведь не секрет, что на местах каждый городской или сельский совет устанавливает собственные правила игры и диктует условия застройщикам. Как сообщил «ФАКТАМ» адвокат Максим Копейчиков, в соответствии со статьей 92 Конституции Украины, налоги и сборы устанавливаются исключительно законами Украины. То есть при всем своем желании Кабмин не имеет достаточных полномочий в данном вопросе.
По мнению юриста, вероятно, премьер-министр говорила не о «налогах и сборах». Что касается иных платежей, в частности взносов на развитие социальной инфраструктуры, то большинство из них установлено подзаконными актами, в том числе центральных органов исполнительной власти, подчиненных Кабмину. Однако для выполнения постановления необходимо внести изменения в эти подзаконные акты. К примеру, можно изменить государственные строительные нормы, регулирующие ценообразование в строительстве. А есть ли у Кабмина другие рычаги влияния на местные власти — вопрос сугубо политический, считает Максим Копейчиков.
Не заставила себя ждать и реакция местных властей на правительственные инициативы. Глава Киевской городской государственной администрации Леонид Черновецкий сказал: «Мы, конечно, этому решению не подчинимся, потому что оно незаконно, не вытекает из Конституции, Закона о столице, так как Киев имеет специальный статус».
А секретарь Киевсовета Олесь Довгий заявил, что, по его данным, в Киеве паевое участие составляет 3-7 процентов стоимости одного квадратного метра жилья, а полученные от строителей средства идут на строительство детских садов, поликлиник и другой социальной инфраструктуры. Кстати, представители столичной власти несколько запутались в цифрах. Так, первый заместитель председателя Киевской государственной администрации Анатолий Голубченко заявлял, что строители отчисляют в муниципальный бюджет 15 процентов стоимости жилья.
Стоит отметить, что, и многие эксперты негативно оценили решение Кабмина. Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин считает: полная отмена передачи застройщиком городу части жилья только усугубит и без того сложную ситуацию с квартирной очередью. «У нас сумасшедшие очереди граждан, имеющих право на получение бесплатного жилья. И эти очереди вообще не будут продвигаться, если строительные компании перестанут отдавать городу часть квартир», — полагает эксперт.
А председатель комитета по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексей Котенко заявил «ФАКТАМ», что вряд ли местные чиновники пойдут на сокращение поступлений в муниципальные бюджеты. В меру своих полномочий и из-за сложности трактования отечественного законодательства они будут стараться остаться на нынешних позициях. Во всяком случае столичные власти имеют законодательное преимущество.
Ну и конечно, людей интересует, будет ли от данного постановления тот эффект, который звучит в названии — удешевление жилья. По мнению Виктора Несина, если даже правительственные новшества удастся воплотить в жизнь, ожидать быстрого и существенного снижения цен на жилье не стоит. Ведь, кроме дополнительных сборов, которые отменило правительство, есть еще и неофициальные платежи — взятки. В первую очередь, за получение земельного участка под строительство дома. Да и стройматериалы в ближайшее время будут только дорожать. Также эксперт считает, что незначительное снижение цен на жилье не сделает его доступным для широких слоев населения.
«По большому счету уменьшение цен на 5-7, максимум 10 процентов ничего не даст, — отметил Виктор Несин. — Было бы гораздо лучше, если бы правительство перестало через Нацбанк ужесточать ипотечные программы. Сейчас практически невозможно взять кредит для покупки квартиры на первичном рынке. Кроме того, Кабмин должен сделать более прозрачной процедуру выделения земельных участков».
По мнению Алексея Котенко, на стоимость первичного жилья влияет спрос. Если цена все-таки упадет на 5-10 процентов, желающих купить новую квартиру намного больше не станет. Разве что застройщики повысят качество жилья, чтобы оно хотя бы частично соответствовало заявленной стоимости. Сейчас, полагает эксперт, особую актуальность приобретает даже не стоимость жилья, а гарантии того, что дом когда-либо будет сдан в эксплуатацию. Плюс качество продаваемых квартир. Не исключается и такой вариант: при сокращении отчислений в местные бюджеты застройщики оставят нынешние цены, положив разницу в себестоимости в собственный карман. Но это может быть, если потребители продолжат покупать жилье в новостройках, а таких людей с каждым днем все меньше.
Опрошенные «ФАКТАМИ» представители строительных компаний заявляют, что правительственные правила игры в полной мере будут распространяться лишь на те объекты, возведение которых только должно начаться. Что касается уже строящихся домов, то все отчисления за подключение к водопроводу, канализации, электросети, а также сборы на развитие транспортной и социальной инфраструктуры заложены в стоимость жилья и вряд ли будут снижены.
Как видим, несмотря на громкие правительственные заявления, местные власти не торопятся отказываться от такого надежного источника пополнения бюджета, как сборы со строителей. А последние, в свою очередь, не собираются снижать цены на новостройки.