Деньги

Рынок земли: сколько украинцы смогут заработать на ее продаже

10:50 — 25 сентября 2019 eye 35993

Правительство и парламент активно готовятся к снятию моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Уже в ближайшие дни Верховная Рада может проголосовать за запуск свободного земельного рынка. Министерство экономического развития Украины опубликовало на своем сайте для обсуждения соответствующий законопроект о рынке земли.

В пояснительной записке к нему необходимость принятия закона обосновывается тем, что действующий много лет мораторий, то есть запрет на отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения, ограничивает права собственников земельных участков, закрепленные ч. 1 ст. 90 Земельного кодекса Украины и ст. 41 Конституции Украины.

Иностранцы смогут приобретать право собственности на землю сельхозначения в порядке наследования по закону

«Начну с того, что в Украине есть рынок земли, просто он серый, теневой, — заявил премьер-министр Украины Алексей Гончарук. - Человек, который хочет купить землю, использует юридические механизмы, не имеющие ничего общего с защитой права собственности. Поэтому правительству крайне необходимо снять советские ограничения, в том числе ограничение на легальный рынок земли.

Мы открываем рынок не сразу, потому что к этому надо подготовиться. Думали это сделать с 1 июля следующего года, затем проконсультировались с людьми, которые реально обрабатывают землю, и они сказали, что это не очень хорошая идея — делать это летом. Поэтому предлагаем ввести это с 1 октября следующего года", — отметил премьер.

Обнародованным законопроектом предусмотрено, что приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут:

Иностранцы и лица без гражданства смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону. При этом они обязаны будут осуществить их отчуждение в течение одного года со дня приобретения права собственности.

Документом планируется установить, что совокупная площадь таких участков, находящихся в собственности гражданина или юридического лица Украины, с учетом связанных лиц:

Приоритетное право покупки земли будут иметь арендаторы, при условии оплаты по той цене, по которой она продается.

Украинцы, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения сельского (фермерского) хозяйства, могут выкупить такие участки в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов.

Предполагается, что закон вступит в силу с 1 октября 2020 года.

«Я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей»

О том, какую выгоду от открытия рынка земли смогут получить простые украинцы, сколько она может стоить и нужно ли ее продавать, «ФАКТАМ» рассказал директор Инвестиционной группы «УНИВЕР» Александр Куликов:

«Земля в экономике — это такой же актив, как и другие — деньги, акции, облигации, недвижимость и прочие. А применительно к активу всегда важна его доходность. Любой потенциальный покупатель земли всегда будет ориентироваться на экономическую целесообразность покупки и на финансовые расчеты.

В этом ключе цена земли зависит от дохода, который может быть получен за ее счет. Земли, естественно, бывают разные — с разной урожайностью и доступом к дорогам и инфраструктуре. На одном участке можно собрать продукции на 700 долларов с гектара, а на другом — на 500 долларов, при одинаковых затратах, допустим, равных 400 долларам, на посев, сбор, стоимость оборотного капитала, удобрения и вывоз урожая. В одном случае земля даст 300 долларов прибыли на гектар, а во втором — только 100 долларов. Премия в урожайности и, соответственно, в доходе будет заслугой качественного состояния самой земли, и это для хозяйственной деятельности самое важное. Такой доход можно приравнять к процентным доходам от вложений.

К примеру, по валютным облигациям внутреннего займа (ОВГЗ) Украины на данный момент доходность составляет до 5,25% годовых. И если 300 долларов прибыли с гектара приравнять к этим 5,25% доходности, то есть посчитать, что ценность и риски владения землей в Украине равны риску владения государственным долгом Украины, то гектар такой земли будет стоить 5 700 долларов. И это будет справедливой ценой. В Европе гектар земли с прибылью 300 долларов может стоить и 30 000 долларов, при этом доходность будет составлять всего 1%. Поскольку в Европе очень низкие процентные ставки и с многовековой историей применения принципа незыблемости права на частную собственность очень низкие риски!

5 700 долларов за гектар — это цена условная при свободном рынке с чистой конкуренцией. Но прибыль в размере 300 долларов за гектар могут уменьшить, например, налоги или какие-либо другие обременения, в том числе и отсутствие самого рынка земли и отсутствие полноценной защиты права собственности. Понятие прибыли также может быть истолковано по-разному, ведь высокие ставки по кредитам и арендные платежи на землю могут ее значительно сократить. Все эти проблемы будут накладывать на землю, как и на любой другой актив, дисконты в стоимости, и земля, владение которой будет подразумевать более высокие риски, может уже потребовать и большую доходность, в том числе и 20% годовых, а в этом случае цена будет уже равна 1 500 долларов за гектар.

Сегодня рынок земли, который существует в «сером» виде, как раз и закладывает такие риски, и условный гектар может стоить 1 500 долларов. Открытие рынка позволит создать конкурентный рынок земли и обеспечит правовую защиту собственности, что позволит уменьшить риск и убрать такие дисконты. А это приведет к росту цены. Но пока окончательно неизвестно, каковы будут точные опции земельного законодательства в будущем, а потому сложно сказать, насколько сильно можно будет сократить дисконты к цене земли — между стоимостью 1 500 долларов в нынешнем виде и условной эталонной ценой в размере 5 700 долларов.

И пока так же точно не известно, насколько доступной будет земля для покупки иностранцами. Но если иностранцы смогут приобретать землю в том или ином виде, то, конечно же, иностранный капитал, как и любой другой капитал, посчитает доходность и риски и будет покупать украинскую землю, поскольку это будет выгодно с точки зрения расчета рисков и доходности. И за счет спроса иностранцев будет расти и цена на землю до наших условных 5 700 долларов за условный гектар с прибылью 300 долларов. Но эта цена, конечно же, будет достигнута не сразу, поскольку рынок земли должен еще организоваться и устояться. Однако закон спроса и предложения будет работать — повышенный спрос на землю будет вести к росту цены. Что касается предложения земли, то я сомневаюсь в том, что оно будет очень большим. Ведь на текущий момент сельхозпроизводители больше обеспокоены тем, как они смогут сами выкупить земли, и не помешают ли им это сделать иностранцы. Мало кто говорит, что собирается продать землю.

Снятие моратория даст собственникам право на продажу земли, но не обяжет их делать это. Поэтому я бы рекомендовал тем людям, у кого есть земля, не спешить с ее продажей. Ведь все идет в динамике. Приток денег в страну из-за открытия рынка земли в будущем сам по себе улучшит макроэкономическое положение Украины и приведет к росту экономики. Что еще больше снизит процентные ставки в стране и уменьшит доходность в украинских активах, в том числе и в валютных ОВГЗ, и в земле. А тогда наш эталонный гектар с прибылью 300 долларов будет, возможно, дороже", — подытожил Куликов.

Стоит отметить, что, по мнению экспертов, открытие рыка земли может существенно повлиять на укрепление национальной валюты. Но при условии, что иностранные инвесторы смогут вкладывать свои активы в украинскую землю и сельское хозяйство.