Украина активно готовится к снятию моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, действовавшего фактически все годы независимости страны. Министерство экономического развития передало в Верховную Раду законопроект о рынке земли. Премьер-министр заявил, что, согласно правительственному законопроекту, иностранцы не смогут приобретать землю сельскохозяйственного назначения в Украине до 1 января 2024 года. А в четверг, 10 октября, народные депутаты из фракции «Слуга народа» зарегистрировали в Верховной Раде обновленный законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Как сообщил агентству «Интерфакс-Украина» один из авторов документа, в нем были учтены замечания, высказанные накануне на встрече президента Зеленского с представителями аграрной отрасли. В частности, изменения коснулись вопроса возможной покупки земли нерезидентами.
О том, что такое земельный рынок вообще и смогут ли украинцы защитить свое право собственности на землю, «ФАКТАМ» рассказал председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо.
— Предложенный правительством законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» действительно создает условия для открытия цивилизованного рынка земли?
— Прежде всего надо выяснить, насколько правомерно использовать в данном случае термин «рынок». Рынок — это пространство, где по согласованным процедурам происходит регулярный обмен постоянно производимых товаров, предназначенных для потребления, либо постоянное обращение объектов инвестирования, таких как ценные бумаги, драгоценные металлы, предметы искусства и прочее. В отношение производства земли все ясно, тут высказался еще Марк Твен: «Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». А в отношении постоянного обращения земли как объекта инвестирования ясность надо внести.
Ценные бумаги на рынке, то есть на бирже, могут менять своих владельцев сотни раз в день, и это определяет жизнеспособность такого рынка, его ликвидность, формирует доходы участников рынка, в том числе государства, в виде пошлин и налогов на обращение.
А как часто меняют своих собственников земельные участки? Есть два основных целевых использования земельных участков. Это застройка и сельскохозяйственное производство. Средний срок жизни объекта недвижимости начинается с 50 лет, в этот период участок на котором он находится, меняет своего владельца крайне редко — в этом нет смысла. В промежутках — да, пустующий участок вполне может быть хорошей инвестицией и часто переходит из рук в руки.
А как часто меняют своих владельцев сельскохозяйственные угодья? Отметим некоторые последние вехи. 1917 год, более ста лет назад. «Декрет о земле», разукрупнение, разрушение крупных агрохозяйств. 30-е годы ХХ века — коллективизация, укрупнение, создание колхозов. 90-е годы ХХ века — приватизация, разрушение колхозов, следом за которой началось формирование агрохолдингов.
Наблюдается некий цикл, длительность которого также измеряется десятилетиями — периоды продуктивного использования земли в составе крупных «земельных банков», как бы они не назвались: имениями, колхозами или агроцехами. И сравнительно небольшие временные промежутки передела собственности, которым сопутствуют войны, голод и прочие бедствия. Это не только украинская практика.
Сельскохозяйственное использование не предполагает постоянное обращение земельных участков. Они один раз покупаются и включаются в единую систему землепользования — на десятилетия. На этом их обращение прекращается и только в таких условиях и возможно эффективное использование земли.
Можно ли говорить в такой ситуации о рынке? Или о манипуляции общественным мнением, от которого под видом «цивилизованного рынка» пытаются получить согласие на банальную распродажу. Причем права организатора этой распродажи находятся где-то на уровне прав скупщика краденого, учитывая и историю приобретения этих прав государством и уровень реализации прав граждан на приватизацию земли.
Читайте также: В новом Кабмине рассказали, как планируют запускать рынок земли в Украине
— Если будет принят правительственный законопроект, нынешние собственники земли, в частности земельных паев, смогут получить за свою землю реальную цену, если решат ее продать?
— Возможно, единичные случаи таких продаж и будут. Но более вероятен другой вариант. Сейчас имеем две основные группы земельных паев. Те, которые уже переданы в пользование, включены в состав агрохолдингов и крупных агропредприятий с использованием различных юридических конструкций, и те, право собственности на которые формально остается у граждан. Агробизнес вполне устраивает такая ситуация, а снятие моратория, наоборот, создаст огромные дополнительные издержки. Ведь придется вкладывать средства в то, что и так уже находится в эксплуатации — в выкуп земли. И это вынужденная мера, потому что если не купишь ты, купит кто-то другой, и совсем не для того, чтобы использовать землю по назначению. Какой-нибудь ушлый рейдер может выкупить один небольшой участок и тем самым заблокировать использование большого земельного массива.
Фантазия? Нет. Это ближайшее будущее. Поэтому агробизнес будет вынужден выкупать землю, изымая средства из оборота, откладывая создание новых перерабатывающих мощностей, повышая цены на продукцию, отдавая предпочтение выращиванию наиболее рентабельной, а часто — наиболее опасной продукции, такой как ГМО и технические культуры. Но в первую очередь агробизнес будет любыми способами пытаться снизить стоимость продажи, воздействуя на оценку земли, на конкурентов и на самое слабое звено — продавца.
Ситуация с паями, еще не включенными в системное использование, не намного лучше. Если на такие паи до настоящего времени не сформировался спрос, то почему он должен возникнуть теперь? До настоящего времени существовало множество серых схем продажи подобных участков. Если условный собственник не воспользовался ими до сих пор, ждал снятия моратория, то теперь его рыночная позиция не становится сильнее. Теперь продать будет проще, а значит, и принудить к продаже тоже. Условия на этом «рынке» диктует покупатель.
Читайте также: «Продавать только украинцам»: Зеленский внес ясность в вопрос о торговле землей
— Предложенные законопроектом механизмы смогут защитить рынок от монополизации крупными компаниями?
— На сегодня ни в одной отрасли не существует реальных методов защиты от монополизации. Методы и технологии уклонения от антимонопольного контроля развиваются значительно быстрее, чем сам контроль. Любое государство отстает в этой гонке, тем более украинское государство.
В качестве примера вспомним «большую приватизацию», когда под аналогичными лозунгами создания «цивилизованого рынка», «справедливых цен» и прочего были акционированы и выставлены на приватизацию украинские промышленные, перерабатывающие и другие предприятия. Была создана целая инфраструктура фондового рынка с биржами, инвестиционными компаниями, государственными регуляторами, огромным количеством нормативных актов и специалистов. Выпущены и распределены между гражданами миллиарды акций. В течении каких-то десяти лет акции хоть немного привлекательных предприятий были у граждан скуплены, причем далеко не всегда по справедливым ценам, и сконцентрированы в руках ограниченного круга монопольных владельцев — олигархов. А огромная, выстроенная на деньги международных институтов инфраструктура находится в коматозном состоянии и только изображает наличие цивилизованного рынка.
Читайте также: Рынок земли: сколько украинцы смогут заработать на ее продаже
— Не секрет, что за долгое время моратория многие собственники паев умерли. Не у всех из них были наследники, либо право наследования не было надлежащим образом оформлено. Что будет с этой землей?
— Это не есть сложная или нерешаемая проблема. Аналогичные задачи уже решались в отношении других активов, тех же ценных бумаг. Есть процедуры обращения с бесхозным имуществом, и они будут адаптированы достаточно быстро.
В следующей статье эксперт ответит на вопросы о продаже земли иностранцам и о том, смогут ли украинцы заработать на продаже своих земельных паев.
Стоит напомнить, что на днях Верховная Рада приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты права собственности». По мнению авторов документа, после вступления его в силу уменьшится количество рейдерских захватов земли, недвижимого имущества и корпоративных прав, а также снизятся затраты граждан и бизнеса, связанные с защитой собственности от противоправных посягательств.
В следующей статье Александр Ситухо рассказал «ФАКТАМ» о возможности продажи земли иностранцам и о том, смогут ли украинцы действительно заработать на реализации своих земельных паев.