Земельная реформа стала своеобразной «вакциной» от «турборежима» в новой Верховной Раде. Ее рассмотрение буквально парализовало работу парламента, а вместе с тем — и все законотворческие процессы в нашей стране. Последний месяц парламент практически исчез из информационного пространства. Чтобы побудить его принимать хоть какие-то решения, президенту приходится даже созывать внеочередное заседание. Темпы работы Рады демонстрируют: к рассмотрению самого закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения» придут не ранее мая. Но, несмотря на задержки, приостановить земельную реформу вряд ли удастся, ведь необходимость изменений в этой сфере назрела давно. Мораторий фактически нарушает право собственников на землю. И это признал даже Европейский суд.
Мораторий на продажу сельскохозяйственных земель действует в нашей стране уже около двух десятилетий. Сейчас часть политиков утверждают, что он якобы защищает право собственности украинских селян. Но на самом деле это далеко не так. Ведь кроме запрета продавать землю, ее нельзя использовать в качестве залога для кредита, менять целевое назначение.
«Это существенно ограничивает возможности землевладельца, — комментирует ситуацию адвокат, бывший прокурор Василий Иванович Хрущ. - А мелким фермерам, которые хотят развивать собственное хозяйство, создает искусственные преграды для расширения бизнеса». В этой связи Василий Хрущ напоминает : «Сейчас земельный пай можно только сдавать в аренду (минимум на семь лет), обменивать на другой земельный участок, или оставлять в наследство. Рынок аренды — не конкурентен. Люди, которые из-за возраста или состояния здоровья не могут обрабатывать землю, вынуждены отдавать ее в аренду за ту сумму, которую им предлагают. В среднем это всего 37 долларов за гектар. Та же ситуация и у жителей городов, которые унаследовали земельные участки в селах. Имущество якобы есть, но в то же время оно приносит больше хлопот, чем заработка».
По мнению адвоката Василия Хруща, единственное, в чем мораторий помогает селянам — они действительно практически не могут потерять право собственности на землю без своего ведома. Если, например, документы на продажу квартиры сейчас можно подделать, а потом через суд и взятки лишить человека имущества, то отобрать землю таким образом практически невозможно.
Государству, в свою очередь, мораторий позволяет формально «привязать» селян к месту жительства. С позиции многих чиновников, поскольку селяне не могут продать землю, на полученные средства они не могут купить имущество в городе, а потому переехать. Это якобы не позволяет большинству сел исчезнуть. Но этот аргумент весьма сомнительный, ведь люди все равно уезжают. Если не в города, то за границу. А села, где нет возможностей для заработка, и сейчас вымирают.
Поэтому мораторий несет для государства все же больше негатива. Несмотря на запрет, земельные паи все равно продают и покупают, но через черные схемы.
«Например, у человека создают фиктивный долг, который он не отдает в определенный срок. А потом забирают пай через суд, якобы в качестве компенсации. Или же другой вариант: пожилые люди передают участок через договор пожизненного содержания. Если при открытом рынке государство получало бы процент от продаж, то от таких сделок не получает ничего», — рассказывает экс-прокурор Василий Хрущ.
Василий Хрущ уверен: больше всего пользы мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения приносит крупным аграрным магнатам. Сейчас они могут себе позволить брать земли в аренду за бесценок, покупать их в обход закона по цене существенно ниже рыночной. На практике — земля эксплуатируется, селяне не могут развивать свой бизнес, а село — приходит в упадок.
Если к введению свободного рынка земли подойти максимально продуманно, то он действительно решит все вышеупомянутые проблемы землевладельцев и государства. Селяне получат выбор: продать пай и вложить куда-то полученные средства, или купить еще паи и развивать фермерское хозяйство. Цена земли, как отметил заместитель министра экономики Тарас Высоцкий, может достигать до 2200 долларов за гектар. Государство же получит немалую прибыль от продаж.
В свою очередь свободный рынок осложнит жизнь крупным аграриям. Селяне больше не будут заинтересованы в аренде за копейки. Землю придется либо арендовать по рыночной стоимости, либо покупать, а важную роль в формировании цены будут играть сами владельцы.
Ко второму чтению в закон об обороте сельскохозяйственных земель внесли решения многих проблем, вызвавших дискуссии вокруг открытия рынка. В частности, закон запрещает покупать паи иностранцам и юридическим лицам, владельцем которых выступает зарубежный капитал. Это противоречит основным «страшилками» популистов о земле, исходя из которых, как только рынок откроется, нас всех «скупят за бесценок, как рабов». Также положительным моментом является то, что устанавливается минимальная цена на землю (по подсчетам правительства — 25−30 тысяч гривен за гектар). Продать землю нельзя будет дешевле ее рыночной стоимости. Мошенникам и нечестным бизнесменам не удастся выкупить участки у пенсионеров за бесценок.
Читайте также: Россиянам мы точно не будем продавать нашу землю, — Николай Сольский
Вместе с тем законопроект не учитывает ряд юридических моментов, которые как раз затрудняют продажу земли по рыночным ценам и открывают возможности для мошенничества.
По данным экс-прокурора Василия Хруща, примерно 70% сельскохозяйственных земель сейчас находятся в аренде. По закону «Об аренде земли», арендаторы имеют право на первоочередной выкуп этих паев. Если учесть, что в основном договоры аренды заключались длительно, на 50 лет, то продать землю на свободном рынке селяне смогут не скоро. Единственный вариант для них — продать землю тому же арендатору за ту сумму, которую он предложит (вероятно, минимальную). Но докупить паи не смогут мелкие землевладельцы. Ведь из-за того, что количество доступных к продаже участков может оказаться существенно меньше числа желающих их купить, цены на землю «взлетят» и будут по карману только владельцам-олигархам. Эту проблему можно было бы решить, предоставив первоочередное право выкупа земли государству. Для этого необходимо создать Земельный банк. Но пока закон этого не предусматривает.
Второй важный момент. Закон должен ограничить создание земельных монополий. В частности, можно будет приобрести не более 10 000 гектар в одни руки. Правда, он не создает необходимых преград для массовой скупки земли через подставных лиц. И к тому же, во втором чтении из законопроекта исчезла норма об ограничении продажи земель в одни руки на местном уровне. Предварительно предлагали, чтобы один собственник не мог приобрести более 35% территории громады. Учитывая, что 25% ОТГ имеют площадь меньше 10 000 гектаров, может случиться так, что вся земля в пределах громады будет в руках одного бизнесмена.
«Мы создадим целый класс местных „князьков“, которые, обладая землей, заставят все ОТГ, органы исполнительной власти, правоохранителей работать исключительно на свои нужды», — уверен Василий Хрущ.
В то же время свободный рынок земли в современных общественно-политических условиях открывает путь к многочисленным манипуляциям. Может возникнуть отдельная категория «черных регистраторов», которые помогут отчуждать и продавать земли без ведома владельца. Земля многих селян сейчас должным образом не оформлена, а участки не сформированы, что опять же создает поле для махинаций. По мнению экс-прокурора, пока судебная реформа не доведена до конца, а порядок работы регистраторов не отрегулирован, права собственников земли фактически останутся не защищены. Негатив вокруг земельной реформы вызван во многом недоверием к правовой системе государства. «Я считаю, что следует обеспечить селянам-землевладельцам доступ к надлежащей юридической помощи, возможно, даже предусмотреть консультации нотариуса за государственный счет, — говорит Василий Хрущ. - Владельцам земли необходимо разъяснить их права, обезопасить от мошенничества и помочь отстоять адекватную цену своих паев».
«Сейчас же селяне оказываются один на один с препятствиями нового рынка, окруженные старыми популистическими „страшилками“. И ценой этого может быть монополизация земель», — резюмирует адвокат Василий Хрущ.
Читайте также: Продажа земли: смогут ли селяне выгодно распорядиться своими паями