По мере того, как разрастается эпидемия коронавируса, закрываются предприятия, а люди вынуждены сидеть по домам, государство пытается как-то облегчить участь миллионов украинцев и уменьшить их финансовые потери. Однако, как показывает практика, многие решения принимаются спешно, не обдуманно и в итоге особого влияния на ситуацию не оказывают, хотя преподносятся как великое достижение. Пример — недавнее решение правительства и парламента отменить арендную плату. Давайте разберемся, действительно ли люди могут в период карантина не платить за арендованное имущество и жилье?
На внеочередном заседании 30 марта Верховная Рада одобрила законопроект № 3275 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019)». В заключительные положения Гражданского кодекса внесли пункт 14, который якобы изменяет порядок выплат арендной платы на период карантина.
В частности, в изменениях указано, что с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 № 211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его завершения в установленном законом порядке, наниматель освобождается от платы за пользование имуществом.
Правда, законодатели так и не пояснили, кто будет возмещать арендодателю простой имущества, а также множество других нюансов. Разъяснить, кого касается новый закон, и действительно ли квартиранты могут не платить хозяевам за аренду, «ФАКТЫ» попросили кандидата юридических наук Геннадия Дубова.
*Геннадий Дубов. Фото из Facebook
— На кого распространяется норма закона об отмене платы за аренду на время карантина?
— Действительно, законопроектом № 3275 внесены изменения в заключительные и переходные положения Гражданского кодекса, где указано, что до окончания карантина наниматель освобождается от платы за пользование имуществом на основании ч.6 ст. 762 ГК Украины. В свою очередь, в соответствии с требованиями ч.6 ст. 762 ГК Украины наниматель освобождается от арендной платы на весь период невозможности использования имущества в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает.
Следует заметить, что в саму эту норму (ч.6 ст. 762 ГК), которая существует с момента вступления Гражданского кодекса в силу, то есть с 2004 года, никаких изменений внесено не было. Условие освобождения от арендной платы, а именно: невозможность пользования имуществом в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора, не исключено и продолжает оставаться обязательным.
Таким образом, как таковой нормы «об отмене платы за аренду на время карантина» в нашем законодательстве фактически не появится и после вступления в силу норм проекта закона № 3275.
— На какое имущество распространяется действие нового закона?
— В связи с тем, что нового регулирования освобождения от арендной платы фактически не появилось, продолжает действовать правило, предусмотренное Гражданским кодексом, которое распространяется на любое арендованное имущество.
— Значит ли это, что граждане, снимающие квартиру у частных лиц, владельцев недвижимости, могут отказаться платить за аренду жилья в определенный период?
— Отказаться платить аренду за квартиру можно в том случае, если у арендатора нет практической и теоретической возможности ее использовать. К примеру, если на отдельных территориях будет объявлено о принудительной эвакуации жителей, арендатор, который будет вынужден покинуть арендованную квартиру, не будет обязан оплачивать аренду.
Сам по себе карантин не является основанием для отказа от оплаты аренды, если сохраняется возможность использовать арендованное имущество.
— Уточните, с какой даты начался условный период отмены арендной платы и когда он завершиться?
— В дополненных заключительных и переходных положениях Гражданского кодекса началом его действия указана дата принятия соответствующего Постановления Кабмина, то есть 11 марта, а окончанием — дата принятия решения о завершении карантина. Однако называть такой период особым периодом в регулировании отношений аренды нет достаточных оснований, поскольку в ч.6 ст. 762 ГК не было внесено никаких изменений.
Таким образом, период карантина сможет быть основанием для освобождения от арендной платы в очень ограниченном количестве случаев. Как вариант, от обязанностей уплаты аренды смогут быть освобождены предприятия, чья деятельность на период карантина запрещена, например, кинотеатры, ночные клубы.
— Обязан ли наниматель компенсировать собственнику имущества арендную плату после завершения карантина?
— Если не существует обстоятельств, которые исключают возможность нанимателя пользоваться имуществом, арендная плата должна вноситься в предусмотренные договором сроки. Если обстоятельства карантина исключают возможность использования имущества — наниматель освобождается от арендной платы на весь период действия таких обстоятельств без необходимости выплаты компенсации в будущем.
— Не противоречит ли принятый новый закон существующим законодательным нормам? Если противоречия есть, то в чем они выражаются?
— На мой взгляд, в части арендной платы изменения в Гражданский кодекс не содержат каких-либо новых норм, лишь отсылает к существующей редакции, не внося в ее каких-либо изменений или дополнений. Если бы законодатель подразумевал освобождение арендаторов от арендной платы, изменения были бы внесены непосредственно в ч.6 ст. 762 ГК
Как иллюстрация, вот действующая редакция ч.6 ст. 762 ГК, которая не меняется нормами проекта № 3275: «Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает».
А примерно так эта статья должна была бы быть изменена, для того, чтобы действительно освободить от арендной платы: «Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, а также на период действия карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины „О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавируса SARS-CoV-2“ от 11 марта 2020 № 211 (с последующими изменениями и дополнениями) и до его завершения в установленном законом порядке».
Важно понимать, что «изменений», которые я назвал как предполагаемые, не существует. Если бы их действительно приняли в таком виде, возможно можно было бы говорить об освобождении арендаторов от арендной платы. То же, что действительно было принято парламентом, принципиально не меняет существующий порядок арендных отношений.
— Какие последствия может иметь отмена арендной платы для владельцев имущества? Не приведет ли это к судебным искам с одной либо другой стороны?
— Если есть обстоятельства, которые исключают использование имущества — арендодатель не получит свои деньги за такой период, это последствия для него. Если существует реальная возможность пользоваться имуществом, то есть в квартиру можно попасть, на складе лежит товар, в помещении ресторана готовят для службы доставки и так далее, но при этом арендатор откажется платить за аренду, договор с ним может быть расторгнут, а неуплаченная арендная плата взыскана в судебном порядке с возложением судебных расходов и расходов на правовую помощь на такого арендатора, — подытожил Геннадий Дубов.
Строит напомнить, что, по данным ООН, пандемия коронавируса, которая в Европе приближается к своему пику, является самой большой проблемой для мира со времен Второй мировой войны. Как заявил генеральный секретарь Организации Объединенных Наций Антониу Гутерриш, нынешняя пандемия может привести к рецессии мировой экономики, не имеющей аналогов в недавнем прошлом.