Всего месяц остается до исторического для Украины события — открытия рынка земли сельскохозяйственного назначения. Миллионы украинцев, являющихся собственниками земельных паев, впервые за 30 лет независимости страны смогут свободно распоряжаться своей землей. Парламент принял целый ряд законов, необходимых для функционирования рынка земли. В частности, на днях президент Украины Владимир Зеленский подписал закон, открывающий большие возможности для местных громад, которые теперь смогут полноценно распоряжаться принадлежащей им землей.
Но простых граждан в первую очередь интересует, как именно они смогут реализовать свое право распоряжаться землей, как ее можно покупать и продавать, какие для этого нужны документы. Обо всем этом «ФАКТАМ» рассказал управляющий партнер юридической компании Winner Игорь Ясько.
— Как собственник земельного пая, решивший его продать, сможет это сделать? Какими документами он должен подтвердить свое право на пай? Какова процедура выставления земельного участка сельхозназначения на продажу?
— Продать можно земли сельскохозяйственного назначения, а именно:
Важно отметить, что принятый закон прямо не регулирует процедуру купли-продажи земли, но он содержит нововведения: так, к примеру, покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет министров.
Право собственности удостоверяется свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество или извлечением из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. С 1 января 2013 года права собственности и пользования возникают с момента государственной регистрации этих прав в соответствии с Законом № 1952.
— Подавляющее большинство паев сейчас находятся в долгосрочной аренде у фермеров или агрохолдингов. Как будет проходить покупка выставленного на торги участка и кто имеет приоритетное право на его покупку?
— Действительно, большинство паев в Украине находятся в долгосрочной аренде, но все же продать такую землю можно. Земля все равно находится в собственности человека, которому она принадлежит, даже если ее обрабатывает другой. Владелец земли может распоряжаться ею по своему усмотрению.
Когда откроется рынок земли, купить участки сельскохозяйственного назначения смогут:
Открываться рынок будет в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю смогут купить только физические лица, являющиеся гражданами Украины. При этом максимальный размер участка будет составлять 100 гектаров на человека. Первоочередное право на покупку пая имеет тот человек, которому вы сдаете его в аренду. Но только при условии, если он не является юридическим лицом.
Если появился потенциальный покупатель, сначала нужно обратиться к арендатору с предложением выкупа. Если арендатор — фермерское хозяйство, оно такой возможности как юридическое лицо не имеет, значит, может передать право первоочередной покупки физическому лицу. Физическое лицо, получившее от фермерского хозяйства первоочередное право на покупку, может либо согласиться на выкуп, либо отказаться. После отказа этого лица можно предлагать покупку земли другим физическим лицам.
— Могут ли в покупке сельхозземли принимать участие третьи лица, например, граждане или компании, ранее не имевшие к данному участку никакого отношения?
— Да, могут. Собственник земли сам решает, кому будет продавать свой участок, кроме тех случаев, когда законом прямо прописан запрет на продажу иностранцам, представителям страны-агрессора и так далее. Важно понимать, что юрлица смогут покупать земли только с 1 января 2024 года, и они не должны иметь иностранный элемент в своей структуре, а максимальный размер покупки для них может составлять 10 тысяч гектаров.
— Как будет формироваться цена участка, продаваемого гражданином?
— Цена земли будет формироваться по договоренности сторон, но до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, выделенных ранее в качестве паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки. Такую оценку будет проводить Госгеокадастр. Она будет составляться на основе анализа грунтов по разным параметрам — их состава, климатических условий, размещения. В Госгеокадастре обещают создать открытую базу данных со всей информацией по нормативной денежной оценке земель в разных регионах.
— Какова теперь процедура перехода права собственности на землю? Как происходит выделение участка в натуре? Какие землеустроительные и и прочие процедуры должны быть поведены?
— В законе указано, что заключение сделок, предусматривающих переход права собственности на земельные участки, а также приобретение права собственности на земельные участки следует проводить с учетом требований Гражданского кодекса Украины. Помимо этого, договор должен содержать все условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе кадастровый номер, целевое назначение земли, состав угодий, существующие ограничения и тому подобное.
Желательно до момента заключения договора провести предварительную проверку регистрации земельного участка в реестрах, правильности всех данных. При выявлении неточности — внести корректировки. Если пай не зарегистрирован, это можно сделать до 2025 года, а далее незарегистрованная земля будет передана громадам или государству.
— Какие нужны документы для купли-продажи земли?
— Нужны такие документы: паспорта продавца и покупателя, а также их идентификационные коды, отчет об экспертной денежной оценке земельного участка, документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, а именно: свидетельство о праве собственности на земельный участок, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или государственный акт на землю.
Важно отметить, что если отсутствует кадастровый номер земельного участка, то такое отчуждение невозможно. Сначала необходимо зарегистрировать земельный участок и присвоить ему кадастровый номер. От себя могу порекомендовать перед продажей или покупкой провести правовую и техническую проверку земли и получить агрохимический паспорт, в том числе для проверки состава и качества почвы земельных участков.
— Какие уплачиваются налоги при сделке купли-продажи земли?
— Налоги при продаже земли следующие:
Если земельный участок находится во владении менее 3 лет или в текущем году владелец уже заключал договор купли-продажи недвижимого имущества, то в таком случае дополнительно уплачивается налог с доходов физических лиц в размере 5% от оценки земельного участка.
— Как и в какой форме будет проходить оплата за купленный у гражданина участок сельхозназначения?
— Законом установлено, что покупка будет возможна только в безналичной форме, и для этого покупателю нужно открыть счет в банке. При этом источники происхождения средств для покупки земли должны быть документально подтверждены. Это прописано для минимизации нелегальных схем с оформлением земли на подставных людей и других махинаций.
— Каковы обязанности покупателя участка, являвшегося ранее земельным паем? Как покупатель сможет им распоряжаться? Какие есть ограничения? Возможна ли смена целевого назначения сельхозземли, например под застройку?
— После регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав покупатель становится собственником земельного участка и может распоряжаться им по своему усмотрению. Как уже говорилось выше, покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. То есть, чтобы покупатель не приобрел земли больше, чем ему полагается по максимальной границе, установленной законом. Если по результатам проверки выявлено несоответствие таким требованиям, нотариус отказывает в удостоверении сделки. Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель, — подытожил юрист.
Стоит напомнить, что принятые весной парламентом изменения в Земельный кодекс Украины и другие законы о земле отменяют требование об исключительно целевом использовании сельхозземель. Местные советы (сельские, поселковые, городские) могут сами изменить целевое назначение земельных участков, не входящих в государственную или коммунальную собственность.
Фото: https://ua.depositphotos.com/