Украинская строительная ассоциация планирует внедрить пятиступенчатую классификацию жилых комплексов, протестировав каждую новостройку по двумстам параметрам Украинские строители решили наконец определиться, что считать элитным жильем, а что обычным домом. По примеру гостиничного бизнеса жилым комплексам в будущем планируется присваивать определенное количество «звездочек». Самый простой — это «социальный класс». За ним следует «эконом-класс», «бизнес-класс», «премиум» и, наконец, «пятизвездочное» жилье, которое планируется называть «де-люкс». Классификатор новостроек — солидный документ на ста страницах, разработанный Украинской строительной ассоциацией (УСА). «ФАКТЫ» — первое из популярных СМИ, которое смогло увидеть этот документ и обсудить его содержание с одним из создателей классификатора — вице-президентом строительной ассоциации, генеральным директором компании «ТММ» Николаем Толмачевым.
- Николай Григорьевич, зачем строителям классификатор?
- У нас сейчас везде идет реклама «элитное жилье». Спрашиваешь: почему элитное? Отвечают: «А у нас стены из кирпича!» Покупатель еще сам не понимает — что же входит в стоимость квадратного метра? Начинает разбираться, когда квартира уже куплена. Зачем нужны «звездочки» отелю? Чтобы клиент сразу понимал, какого уровня сервис он получит. Эксперты и представители ведущих украинских строительных компаний определили около двухсот параметров, по которым должно оцениваться жилье. Возьмем, к примеру, «бизнес-класс». Удаленность от промзоны — более пяти километров. От 21 до 40 квадратных метров на жильца. Полтора машино-места на квартиру в подземном паркинге. На окнах — четырехкамерные профили. И таких параметров — две сотни. Если несоответствие превышает пять процентов — будь добр опуститься на класс ниже! Причем для жилья высших классов учтены даже такие вещи, как холодильник для хранения мехов в летнее время, которым могут пользоваться все жильцы, мойка для собак и отделение банка. Это не говоря уже об оптоволоконной связи или системе «интеллектуальный дом». Соответственно классу жилья должна быть и его цена. На мой взгляд, нормально, когда «социальная» квартира стоит до 500 долларов за квадратный метр, «эконом» до 800, «бизнес» — до двух, «премиум» — до трех тысяч долларов. Цена жилья «де-люкс» может составлять до пяти тысяч долларов, что не удивительно: ведь одна только система «интеллектуальный дом» для жилого комплекса стоит порядка полтора миллиона долларов, что, по нашему опыту, приводит к удорожанию квадратного метра на 50 долларов. Зато «интеллектуальный дом» дает возможность программировать всю жизнедеятельность здания. Компьютер, например, может ставить квартиру на охрану, когда вы уходите, и посылает на мобильный телефон сообщение, когда просыпается ваш ребенок.
- Николай Григорьевич, в канун рождественско-новогодних праздников строители стали делать скидки на покупку квартир. Это начало снижения цен?
- Я бы назвал несколько причин этого явления. Первое — банки к концу года подводят балансы и временно приостанавливают ипотечное кредитование. Второе — строительство увеличивается в объемах, по Киеву за прошлый год число сданных квартир выросло на 28 процентов. Третье — в прессе еще с лета начали появляться прогнозы относительно «обвала рынка». Покупатели решили подождать обещанного некоторыми «экспертами» падения цен. В итоге с ноября цены стабилизировались. А ближе к Новому году, пользуясь приближением праздников, часть строительных компаний начала давать скидки. Однако в целом положение на рынке стабилизировалось, и общая тенденция такова — энергоресурсы и стройматериалы дорожают, поднимается зарплата. Для строителей оптимально, чтобы стоимость недвижимости увеличивалась примерно на 12 процентов в год, что, вполне вероятно, и произойдет в этом году. Инвесторам в таком случае выгоднее вкладывать в строительство, чем хранить свои деньги в банке. Более бурный рост цен, как и ситуация, когда квартиры становятся биржевым товаром, — для нас опасна. Ведь на бирже есть как «быки», так и «медведи». Нам делали предложения — давайте мы купим все ваши квартиры. Мы отказались…
- Почему? Это же выгодно…
- Ну вот представьте — финансовая группа заводит на рынок сто миллионов долларов и скупает у строителей тысячу квартир по сто метров. А завтра она выкинет на рынок свои сто тысяч метров по в два раза более низкой цене. Рынок квартир падает, что больно бьет по строителям.
- Но они же будут продавать себе в ущерб?!
- Они потеряют двадцать миллионов долларов, но завтра заведут на рынок еще сто миллионов долларов и скупят по дешевке остальные квартиры, после чего цены вновь взметнутся вверх. Уже сейчас квартиры переводят в облигации, а это ценные бумаги, которые можно скупать, а потом диктовать на рынке свои условия. Поэтому мы категорически не признаем посредников — таким образом защищая себя.
- Но рынок могут обвалить и сами строители. Кто-нибудь знает, сколько жилья будет построено в 2007-2009 годах? Хватит ли у населения средств, чтобы его выкупить?
- Хороший вопрос. Мы сложили все площадки, которые отведены под жилье в Киеве, и получилось… 40 миллионов квадратных метров! Это нереально! Киев в этом году построил миллион триста тысяч, в следующем сдаст миллион пятьсот. Если такими темпами будет расширяться строительство — отведенных под жилые комплексы площадок хватит на двадцать восемь лет вперед! В рамках строительной ассоциации мы планируем создать базу данных строительных проектов, чтобы строить более точные прогнозы.