За услуги фирмы-посредника придется уплатить как минимум 10 тысяч гривен
Говорят, что ремонт подобен пожару. Особенно если хозяева разрушают стены, переносят двери, срывают полы. Но ради комфорта люди готовы на все, даже на перепланировку жилья. Недавно «ФАКТЫ» рассказали, что нужно делать, чтобы правильно, в соответствии с законом, оформить перестройку квартиры. Но эта бумажная волокита может тянуться годами, поэтому в большинстве случаев владельцы квартир не связываются с законным оформлением. Решение смелое, но чревато серьезными неприятностями.
В принципе, завершив реконструкцию внутренней планировки квартиры, можно спокойно жить долгие годы, но со временем неизбежно придется продать, подарить либо завещать свою недвижимость. Вот тут-то и потребуется выписка из реестра прав собственности, а значит, в квартиру пожалует инспектор из бюро технической инвентаризации и обнаружит отклонения от утвержденного плана. После нервотрепки и уплаты штрафа схему квартиры в БТИ, конечно, переделают и поставят штамп, свидетельствующий о том, что перепланировка осуществлена незаконно. А значит, о продаже или дарении квартиры можно на какое-то время забыть, ведь выписку из реестра с таким «диагнозом» получить невозможно. Не говоря уже о том, что незаконная перепланировка влечет за собой административную, а в некоторых обстоятельствах и уголовную ответственность.
В частности, за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектировки, за проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта грозит штраф от 17 до 170 гривен. Человек, самовольно изменивший архитектурный вид дома или строения во время эксплуатации, заплатит штраф от 85 до 170 гривен. А вот за нарушение при проектировке или строительстве правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу для жизни людей или повлекло иные тяжелые последствия, предусмотрены штраф до 850 гривен, исправительные работы на срок до двух лет или ограничение свободы на срок до трех лет. Если же вышеперечисленные нарушения таки привели к гибели людей или иным тяжелым последствиям, виновнику могут присудить исправительные работы на срок до двух лет, ограничение свободы до пяти лет или лишение свободы от двух до пяти лет. Хотя, как утверждают специалисты, на практике до крайних мер дело почти никогда не доходит. Однако проблемы при продаже квартиры остаются.
Конечно, многие скажут, что бояться им нечего, и власти, возможно, никогда не узнают о перепланировке. Но особо надеяться на это не стоит. Нас окружают «доброжелатели», да и вообще, мир полон неожиданностей. Соседи, уставшие от шума и грязи на лестничной площадке, вполне могут набрать номер жэка, особенно если когда-то вы отказались одолжить им щепотку соли или пару ложек подсолнечного масла. Да и сами сотрудники жэков и БТИ люди опытные. Не говоря уже о дворниках. Увидев мусорные бачки, наполненные битым кирпичом и кафелем, они легко выясняют, из какой квартиры все это вынесли, после чего остается недолго ждать визита инспектора.
Кстати, вывоз строительного мусора — отдельная проблема. Это стоит денег, нужно заказывать специальную машину, которая отвезет отходы производства на свалку, и избежать данной процедуры непросто. Дворники бдительно следят, чтобы мусорные бачки наполнялись исключительно пищевыми и прочими бытовыми отходами. А попытка забить контейнеры строительным хламом или вывалить его просто на улице либо под балконом — это прямое нарушение Административного кодекса и влечет за собой штраф.
И что же делать незадачливому архитектору-самоучке, перестроившему свое жилье и потерявшему право им распоряжаться? Есть два выхода. Первый: выполнить требование, которое чаще всего выдвигают работники БТИ, — восстановить первоначальную планировку. Естественно, что на такой «подвиг» вряд ли кто-то безропотно согласится. Не говоря уже о том, что это обойдется очень дорого. Практически повторный ремонт с перестройкой.
Второй путь: попытаться узаконить уже осуществленную перепланировку. Стоит отметить, что сделать это сложнее, чем оформлять архитектурные изменения до начала ремонта. Дело в том, что чиновники и сотрудники множества инстанций, в которых придется согласовывать перепланировку, будут относиться к нарушителю более предвзято, чем к человеку, который сразу идет законным путем. Не говоря уже о том, что в данном случае владелец перестроенной квартиры пришел не советоваться, а продемонстрировать уже выполненный проект. А многие его действия, к примеру, разрушение несущих конструкций, запрещены категорически, во всяком случае в Киеве, где правила гораздо жестче, чем в целом по стране. А значит, шансы на официальное утверждение нового вида квартиры существенно снижаются.
Значительно облегчить оформление может наличие опыта в данном вопросе и связей в органах власти и организациях, выдающих справки и разрешения. Существуют фирмы, обладающие таким опытом и связями и предлагающие посреднические услуги при оформлении разрешений.
Как рассказал «ФАКТАМ» сотрудник одной из таких посреднических фирм, даже самый опытный специалист может гарантировать успех предприятия не более чем на 80 процентов. Ведь в ходе оформления иногда возникают проблемы, которые решить нельзя. Нередко люди при перепланировке квартиры нарушают такое огромное число законодательных и подзаконных актов, что добиться официального признания этой перестройки становится невозможно. Да и человеческий фактор играет немалую роль. Достаточно одному мелкому чиновнику в санэпидемстанции, пожарной инспекции или какой-либо другой организации (а их нужно пройти десятки) категорически отказаться визировать документ либо выдавать справку, как рушится сразу вся цепочка.
Более того, ни один серьезный специалист не возьмется за официальное оформление перепланировки, если в ходе нее были затронуты несущие стены. По словам эксперта, в этом случае шанс узаконить проведенную перестройку нулевой. Что же касается порядка оформления, то посредники начинают его так, будто перепланировка квартиры еще не состоялась. Подробнее об этом можно прочитать в «ФАКТАХ» от 23 мая.
Но все-таки сложнее всего, по словам специалистов, получить разрешения соседей. Напомним, что подписать согласие на перепланировку должны все владельцы квартир, находящихся слева, справа, сверху и снизу от перестроенной квартиры. Причем тот факт, что перепланировка уже давно завершена, не облегчает задачи. Нередко люди держат обиду из-за неудобств, которые им пришлось пережить, или недовольны тем, что после перепланировки соседней квартиры у них пошли трещины по стенам, ухудшилась звукоизоляция или возникли другие неудобства. А иногда, просто понимая безысходное положение соседа, они пытаются извлечь из ситуации материальную выгоду. Обычно фирма-посредник соглашается начать работу по оформлению перепланировки только после того, как клиент получит письменное согласие всех соседей.
Стоит отметить, что посреднические услуги при оформлении перепланировки стоят дорого. Причем тарифов не существует, поскольку каждая ситуация имеет свои особенности, требуется различное количество согласований и расходы на них сильно отличаются. Но минимальная сумма, которая вносится за незначительные расхождения с утвержденным планом, составит около 10 тысяч гривен. Максимальную никто назвать не решился, однако речь идет о нескольких десятках тысяч гривен. Естественно, сюда входят все расходы на обязательные и необязательные платежи. Но по ходу оформления первоначально названная сумма может увеличиться.
јКонечно, человек может пройти все бюрократические круги и сам. Это, скорей всего, будет дешевле, но займет гораздо больше времени. По словам одного из посредников, чаще всего за помощью к нему обращаются люди, которые годами не могут решить свои проблемы.
Но бывают случаи, когда покупателю так нравится предлагаемая квартира, что он закрывает глаза на проведенную хозяевами незаконную перестройку и покупает ее. В принципе, при большом желании получить справку из БТИ об отсутствии изменений в планировке возможно. Не секрет, что некоторые чиновники берут взятки. Но покупатель должен понимать: в этом случае он несет всю ответственность за дальнейшие неприятности. Ведь теперь по документам выходит, что перепланировку сделал он. Хотя покупатель вполне может потребовать от продавца снизить цену на сумму, которую придется потратить, чтобы узаконить перестройку. Определить размер расходов нетрудно. Для этого следует пригласить эксперта из фирмы, специализирующейся на услугах по оформлению перепланировок.
Иногда с первого взгляда заметить изменения в плане квартиры очень сложно. Как рассказали «ФАКТАМ» риэлторы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, покупатель должен придерживаться простого правила: не доверять тому, что написано на бумаге, а взять в руки рулетку, тщательно измерить всю квартиру и сверить полученные данные с планом и сведениями в техпаспорте на квартиру.