Дешевые ссуды люди станут получать с помощью государства
В Украине вскоре будут выданы первые кредиты по программе Государственного ипотечного учреждения. За рубежом такие организации успешно работают уже десятилетиями, но для нашей страны это новая услуга. Схема финансирования ипотечного кредита довольно проста: государство предоставляет дешевые ссуды коммерческим банкам, которые, в свою очередь, направляет эти средства на выдачу недорогих жилищных кредитов. О новом проекте мы попросили рассказать первого заместителя председателя правления Государственного ипотечного учреждения при Кабинете министров Украины Сергея Святко.
- По данным ипотечной ассоциации, более 2,5 миллиарда гривен сейчас инвестированы в жилищные кредиты, то есть были выданы жителям Украины для приобретения недвижимости, — отметил Сергей Святко. — Учитывая постоянно растущий интерес населения к данному виду услуг, возникла необходимость в том, чтобы государство вмешалось в ситуацию на рынке, и таким образом больше людей получили доступ к жилищным кредитам.
В течение двухмесячной работы с более чем 50 банками, многими страховыми компаниями и другими учреждениями был разработан документ «Стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов». Это попытка навести порядок на рынке ипотечного кредитования и создать единые правила работы в этой сфере. Кроме того, данным документом достигнут компромисс между банками и Государственным ипотечным учреждением. Наша задача — обеспечить жителей страны не элитными апартаментами, а необходимой жилплощадью.
- И в чем отличия предлагаемых вами условий кредитования от ныне существующих в Украине?
- В первую очередь в том, что ссуды выдаются исключительно в национальной валюте. Максимальная сумма кредита в Киеве — 450 тысяч гривен. В областных центрах — 350 тысяч, 250 тысяч — в городах областного значения, 150 тысяч — в городах районного значения и 100 тысяч гривен — в других городах и селах. Минимальная сумма, которую наше учреждение готово рефинансировать, — это 15 тысяч гривен. Меньшие кредиты банкам просто невыгодно обслуживать.
Ссуда выдается на срок от 5 до 30 лет. Хотя это не означает, что все желающие смогут получить заем на максимальный срок. Решение будет приниматься по каждому случаю отдельно. Процентная ставка устанавливается ниже 10 процентов годовых и ни в коем случае не может быть изменена банком в одностороннем порядке. Размер ипотечного кредита составляет не более 70 процентов оценочной стоимости недвижимости, на приобретение которой направляется данный заем. Определять стоимость будет только независимый оценщик, имеющий соответствующую лицензию и опыт работы. Возвращение займа и процентов производится одинаковыми частями, регулярно, на протяжении всего срока, причем досрочный возврат кредита не предусмотрен. Еще одним обязательным условием является страхование предмета ипотеки и самого заемщика.
Кредит может быть выдан для покупки не только квартиры, но и частного дома. Но в этом случае человек обязан приобрести также земельный участок и хозяйственные помещения, то есть весь комплекс. Кстати, квартиру тоже необходимо покупать всю целиком, то есть варианты с «коммуналками» не рассматриваются.
Естественно, что жилье не может быть в аварийном состоянии или состоять на учете ветхой, готовящейся к сносу недвижимости. На момент подписания договора данный объект не должен находиться под арестом и на его реализацию не могут быть наложены ограничения. Кроме того, желательно, чтобы был только один владелец недвижимости, на которую выдается ипотечный кредит.
Цель ипотеки на этапе пилотного проекта — приобретение квартиры или дома как основного места проживания. Но мы понимаем, что многие люди сдают в аренду недвижимость, купленную по ипотечным программам, в целях получения прибыли. Поэтому со следующего года планируем разрешить выдачу кредитов и для этих целей. А со временем можно будет получить ссуду и на ремонт квартиры.
- Кто может претендовать на ипотечный кредит по вашей программе?
- Граждане Украины не моложе 18 лет и не пенсионного возраста. По сути, максимальный срок кредита — это разница между пенсионным возрастом и возрастом заемщика. Но при существовании гаранта мы рассматриваем любые возможные сроки.
- Как оценивают платежеспособность заемщика?
- Пока этот вопрос будут рассматривать банки. У них достаточно опыта, отработаны методики. Но у нас есть два основных критерия. Первый — это отношение между ежемесячным платежом по ипотечному кредиту и ежемесячным доходом человека. Гражданин должен отдавать банку не больше 40 процентов своего заработка. Второй — отношение между общими платежами, которые есть в домохозяйстве, и кредитом. Этот показатель не должен быть больше 50 процентов. Также при оценке платежеспособности учитывается наличие у семьи другой квартиры, дачи, машины, банковского депозита, каких-либо дополнительных доходов. В общем, отправляясь в банк, нужно четко представлять себе структуру своих доходов и обязательства перед финансовым учреждением.
- Допустим, человек выплатил половину кредита, но вдруг обстоятельства изменились: он потерял работу, заболел или по каким-либо другим причинам временно стал неплатежеспособным. Как быть в таком случае? Недвижимость, которая до погашения ссуды принадлежит кредитору, будет продана или все же можно найти компромиссное решение проблемы?
- По нашим стандартам, если в течение двух месяцев платежи от заемщика не поступают, то кредит, который мы рефинансировали, классифицируется как негативный и возвращается нами в банк. Государственное ипотечное учреждение по уставу не имеет права брать на себя кредитные риски. Мы несем процентные риски, так как их размер не меняется. Но в данной ситуации неплатежеспособность заемщика — проблема банка, который с ним работает. Фактически именно за это банкиры получают свои проценты. Но я думаю, что если клиент регулярно платил, ранее никаких проблем не возникало, то банк продлит кредитование, но уже под свою ответственность.
- Вы выдаете кредиты исключительно в гривнях. Но бывали времена, когда курс национальной валюты сильно колебался. Не изменятся ли условия кредитования, в частности процентная ставка, при возникновении каких-либо экономических проблем в государстве?
- Условия кредитования могут измениться только в том случае, если на это согласны и заемщик, и банк, и Государственное ипотечное учреждение. Но в ближайшем будущем я не вижу таких причин, которые вынудили бы нас искать возможность изменения условий предоставления ссуды. Ведь это фактически изменение стандарта. А о финансовом кризисе даже и говорить не стоит, к нему нет никаких предпосылок.
- Установленные стандарты являются обязательными к выполнению или возможны некоторые варианты?
- Безусловно, это не догма. Клиент вправе выбирать, какой кредит брать — на условиях банка или по программе Государственного ипотечного учреждения. Возможно, у нас более жесткие требования к заемщику на предмет платежной дисциплины и раскрытия источников дохода, но мы стараемся дать людям более дешевый заем.
Для пилотного проекта (в нем участвуют пять банков: «Укрсиббанк», «Приватбанк», «Укрсоцбанк», «Правэкс-банк», и «Эксимбанк») предусмотрены такие условия рефинансирования, при которых процентная ставка, выплачиваемая клиентом, должна быть ниже 10 процентов.
- На какой стадии сейчас находится пилотный проект?
- Насколько мне известно, уже сейчас банки проводят отбор заемщиков и первые кредитные договоры будут заключены уже в ближайшее время.
Наше учреждение не вмешивается в процесс выбора заемщиков, но подключается уже на этапе подписания документа. Мы проверяем, соблюдены ли утвержденные стандарты, и принимаем решение о рефинансировании данного кредита. Хочу подчеркнуть, что Государственное ипотечное учреждение проверяет каждое дело и работает с каждым клиентом индивидуально. Ведь подобной практики в Украине еще не было, и мы должны научиться определять степень риска и многие другие факторы.
На основе полученного опыта мы сможем разработать и утвердить единую систему подготовки к кредитованию, состоящую из проверки информации о заемщике, оценке покупаемого объекта и других факторов. Сегодня, принимая решение о выдаче ссуды, банкиры зачастую подходят к заемщику, его кредитной истории и источникам доходов субъективно. Мы же хотим создать четкий, надежный, прозрачный и абсолютно понятный простому человеку механизм принятия решения о выдаче или невыдаче займа.
- Какой суммой располагает Государственное ипотечное учреждение для финансирования пилотного проекта?
- Сегодня у нас есть только собственные средства — 2 миллиона гривен. Однако для первого шага этого должно хватить. Дело в том, что Государственное ипотечное учреждение рефинансирует ипотечные кредиты, получая в залог приобретенную недвижимость. Затем выпускает ценные бумаги, обеспеченные залоговым имуществом, размещает их на рынке, а полученные деньги вновь направляет на выдачу кредитов. Во всем мире такой финансовый инструмент считается самым надежным и высоколиквидным. Таким образом, капитал, которым мы оперируем, постепенно будет наращиваться.
- Планируете ли вы привлекать зарубежные капиталы? Ведь в развитых странах можно взять немалые суммы под низкие проценты.
- После успешного размещения наших ценных бумаг внутри страны мы будем искать выход на внешние финансовые рынки, но это произойдет, к сожалению, не скоро. Мы должны подготовиться к работе с зарубежными финансовыми структурами и решить много организационных вопросов. Ведь там мы будем брать валюту, а нашим гражданам обязаны предоставлять ссуды в гривнях.
Для привлечения дешевых и долгосрочных кредитов из-за границы необходимо сначала убедить инвесторов в том, что вкладывать деньги в Украине безопасно. Мы должны наработать хорошую кредитную историю. А для этого нужно успешно завершить несколько проектов. И начатый нами пилотный проект по ипотечному кредитованию также будет способствовать улучшению имиджа Украины.