Количество одно-двухкомнатных квартир, выставленных на продажу в последние недели, увеличилось вдвое, и, чтобы найти реального покупателя, риэлторы советуют продавцам еще больше снижать цены
Вот, похоже, и начался спад на рынке столичной недвижимости, который «ФАКТЫ» прогнозировали месяц назад. По данным агентств, цена квадратного метра выросла за октябрь в среднем всего на полпроцента. Однако часть риэлторов говорит о том, что стоимость квартир по реальным сделкам по сравнению с ценами сентября снизилась почти на 10 процентов! Если еще совсем недавно жилье дешевле 60 тысяч долларов на Харьковском массиве было просто не найти, то сейчас однокомнатные квартиры продают за 52-54 тысячи. Количество объявлений о продаже недвижимости в Киеве выросло в два раза. Быстрее всего дешевеют одно-двухкомнатные квартиры или, как их называют риэлторы, «входные билеты» в столицу.
Поскорее продать квартиру, воспользовавшись пиком цен, спешат киевляне, решившие перебираться в пригород. Как это ни удивительно, но, продав двухкомнатную малометражную квартиру в столице, можно позволить себе построить рядом с Киевом еврокоттеджик площадью 130-150 квадратных метров. Перспектива поменять тесную «нору» в панельном доме с изуродованными лифтами, грязными подъездами, соседями-пьяницами и «ароматами» из мусоропровода на просторный домик на зеленой лужайке очень заманчива. Однако на практике переезд за город — не такое простое дело, как может показаться на первый взгляд.
По словам специалистов, купить небольшой готовый коттедж в пригороде достаточно непросто. Достойных предложений мало. Разбогатев в девяностых годах, наш народ почему-то ударился в гигантоманию — на рынке недвижимости в большом количестве присутствуют огромные дома-уроды, воплощающие фантазии архитектора-дилетанта. Риэлторы рассказывают, что иногда хорошие участки земли приходится продавать, предлагая стоящий на нем дом «в подарок». Вторую категорию составляют «совковые» дачные дома с удобствами во дворе. Лишь сейчас начинается массовое строительство комфортных небольших, грамотно построенных еврокоттеджей. Поэтому остается два варианта: строить самому или покупать дом в коттеджном городке, которых под Киевом возводится больше десятка. Однако при всех достоинствах — охране и приличных соседях — стоимость квадратного метра в городке доходит до тысячи долларов. А средняя площадь дома — около 250 метров. Кстати, еще неизвестно, удастся ли застройщикам распродать все коттеджи. Вокруг Москвы построено около двухсот городков, в половине из которых дома с трудом продаются даже по сниженным ценам. В любом случае, за домик с участком в городке придется заплатить немалую сумму. Дешевле строить самому. Но для начала нужно купить участок.
- Вопрос со строительством дома довольно непростой, а вот вкладывать деньги в землю выгодно однозначно, — говорит ведущий специалист агентства недвижимости «РЕД» Руслан Кизлайтис. — Земля в цене растет, количество покупателей увеличивается, а качество участков падает. К примеру, в Конче-Заспе, где сотку сейчас продают по цене от пяти до тридцати тысяч долларов, стоимость земли за последние полгода выросла вдвое. Достаточно быстро растет стоимость участков второго ценового уровня. Это направления основных трасс — Новообуховской, Бориспольской, Житомирской. В пятнадцатикилометровой зоне сотку здесь предлагают в среднем за две-три тысячи долларов. Стоимость земли резко возрастает в населенных пунктах, где строить модно: например, в Лесниках за сотку просят от пяти тысяч долларов, хотя ни речки, ни другого водоема там нет. Популярных мест довольно много. Например, еще полтора года назад Виту-Почтовую по Одесской трассе никто всерьез не рассматривал, а сейчас появилось много желающих купить там участок. Исключение из общего правила составляют участки за сорокакилометровой зоной — здесь и цены, и спрос резко падают. Однако однозначно оценить ликвидность земли довольно сложно. Наш покупатель часто смотрит на участок с позиции «нравится — не нравится». Конечно, стоимость прибавляют наличие коммуникаций, газоснабжения, асфальтовой дороги, водоема. Но многие объективные факторы, такие, как экологическая обстановка, некоторых не слишком волнует. А к примеру, в том же Пирогове, который географически расположен довольно удачно, остается проблема законсервированной свалки.
Несмотря на то что за последний год стоимость строительных работ выросла едва ли не в два раза, коттедж «под ключ» обходится дешевле «голой» квартиры в столичной новостройке. Киевские строительные фирмы предлагают возвести коробку дома, исходя из расчета 250-300 долларов за квадратный метр. «Коробка» — это фундамент, стены, перекрытия, крыша. Но без отделки, электрики, труб, отопления. «Начинка» дома будет стоить еще, как минимум, столько же. Клиентам, стесненным в средствах, предлагают «бюджетный» вариант: стены из обычного кирпича, в качестве утеплителя может использоваться и ракушечник, и пенобетон. Перекрытия из стандартных плит. Крыша из металлочерепицы. Еще один недорогой вариант «термодома», которые, как детский конструктор «Лего», собираются из пенопластовых блоков, заливаемых пенобетоном. Но народ к «термодомам» относится настороженно, а строители рассказывают о них самые невероятные вещи. Например, что в таком доме нечем будет дышать, а пенопласт со временем съедят голодные мыши.
Перед возведением дома застройщику-индивидуалу придется купить и утвердить проект. Его стоимость от 10 до 30 долларов за квадратный метр. Есть уже готовые проекты, но, как правило, все, кто решил построить загородный дом, хотят изобрести нечто оригинальное. Появились и целые каталоги польских проектов сказочных по красоте еврокоттеджиков. Стоимость одного проекта 500 евро. Но, по словам Андрея Перебийноса, замдиректора строительной компании «Проксима», есть ряд нюансов, делающий покупку такого проекта неоправданной. Во-первых, крыша в «сказочных домиках» рассчитана под дорогую натуральную черепицу. Она хоть и долговечна, но тяжела, что приводит к необходимости усиливать несущие конструкции. А значит, крыша «польского коттеджа» обойдется в два-три раза дороже обычной. Кроме того, в «домах-сказках» должны быть монолитные перекрытия, а значит, стандартные балки применять нельзя. Нет и стандартных фундаментных блоков, что опять приводит к удорожанию строительства. Но самое главное, для постройки дома по такому проекту все равно потребуются услуги инженера, которые выльются в сумму, равноценную… новому проекту. В любом случае хождение по коридорам для утверждения отечественного или польского проекта может длиться до полутора лет. Ускорить процесс способны юридические фирмы, которые просят за услуги пару тысяч долларов.
Проект дома (в том числе его согласование) 4-5
Фундамент 9
Стены 15
Перекрытия 4
Крыша 12
Отопление и газоснабжение 1
Водоснабжение и канализация 1
Окна и двери 2
Сантехника 1
Электрооборудование 1
Лакокрасочные материалы 0
Полы 2
Стоимость участка (6-8 соток) 15-20
Всего (с учетом дополнительных расходов, например бурение скважины для индивидуального водоснабжения или подключение к газу) около 80 тысяч долларов