По новому Гражданскому кодексу покупатель получит полное право распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации документа
Начало нынешнего года ознаменовалось вступлением в силу целого ряда законов. Наиболее важными для простого человека являются Гражданский и Семейный кодексы. Однако, как это нередко бывает, не обошлось без юридических казусов, которые могут иметь серьезные последствия для тех, кто продает или покупает квартиры.
Согласно новому Гражданскому кодексу, изменился порядок перехода права собственности на недвижимость. Кроме того, в новых Семейном и Гражданском кодексах не полностью урегулирован вопрос о необходимости разрешения опекунского совета при операциях с квартирами, где собственниками являются несовершеннолетние.
Более подробно об этих проблемах «ФАКТАМ» рассказал член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Базелинский:
-- Пока ситуация не катастрофическая, но нестыковки в законодательстве создают сложности при проведении операций с недвижимостью и почву для махинаций.
Первый спорный вопрос связан с порядком перехода права собственности на недвижимость. На протяжении многих лет человек, купивший квартиру или дом, становился полноправным владельцем сразу после подписания договора купли-продажи и нотариального заверения этого документа. Такой же порядок действовал при дарении, обмене, наследовании и в других случаях отчуждения имущества. Расчет между покупателем и продавцом также чаще всего происходит при заключении сделки у нотариуса. После этого правоустанавливающие документы требовалось подать на регистрацию в бюро технической инвентаризации, а с недавних пор -- и в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество. Но сделать это можно было и через месяц, и через год: право собственности человека на приобретенное жилье уже было узаконено.
Теперь же, в соответствии с новым Гражданским кодексом, человек, приобретающий недвижимость, получает право собственности на нее не с момента нотариального заверения договора купли-продажи, дарения или другого правоустанавливающего документа, а после его государственной регистрации.
Стоит отметить, что госрегистрация договоров ведется уже давно. Но с февраля прошлого года данные заносятся в специально созданный для этого Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество. Это сделано, дабы не допустить афер с недвижимостью. Ведь не секрет, что раньше случалось, когда одну и ту же квартиру одновременно продавали, закладывали или сдавали в аренду. Кроме того, довольно сложно было проследить историю перехода права собственности на жилье и выяснить, кто раньше им владел. Процедура регистрации прав собственности в госреестре более длительная, но позволяет обезопасить дальнейшее проведение операций с недвижимостью.
-- Что ожидает в связи с этими новшествами покупателей?
-- Именно им в первую очередь невыгоден данный механизм перехода права собственности. Дело в том, что покупатель, заключив законную сделку и отдав продавцу деньги, не становится владельцем квартиры. Даже если он в тот же день подаст документы на госрегистрацию, процедура займет не менее недели. На протяжении этого срока покупатель находится в «подвешенном» состоянии: всю сумму он уже отдал, а собственником жилья не является.
Например, если в день заключения договора купли-продажи на квартиру будет наложен арест, запрещающий любые операции с недвижимостью, покупатель теоретически может лишиться и денег, и жилья. Ведь предыдущий владелец, чье имущество было арестовано, таковым уже не является, а нового хозяина у квартиры юридически нет. Не говоря уже о том, что в данном случае в государственной регистрации и вовсе могут отказать. В результате человеку придется в суде доказывать свои права на квартиру. А это процесс длительный и хлопотный.
Сразу хочу отметить, что при операциях с жильем такого пока не было и, надеюсь, не будет, а вот при сделках между предприятиями с нежилым фондом подобные случаи уже зафиксированы. Другие способы использовать данный юридический казус довольно сложны и требуют подделки правоустанавливающих документов, что само по себе уже является преступлением.
Есть проблемы и с самой регистрацией прав собственности. Дело в том, что уже больше года существует конфликт между Министерством юстиции Украины, в чьем ведении пока находится Единый государственный реестр регистрации прав собственности, и Киевским бюро технической инвентаризации, которое не признает госрегистрацию в Минюсте и продолжает работать по старинке. Руководство Киевского БТИ объясняет свою позицию тем, что действует на основании Закона Украины «О столице», где записано, что регистрацией прав собственности занимаются органы БТИ. К счастью, пока такое юридическое противостояние не отразилось на простых гражданах. Министр юстиции Украины Александр Лавринович заявил, что это внутренние проблемы ведомств и никто не собирается оспаривать законность сделок, зарегистрированных в столичном БТИ.
Правда, согласно указу Президента, единый реестр со временем должен быть передан в управление Государственному комитету Украины по земельным ресурсам. Как это повлияет на ситуацию с госрегистрацией -- пока неизвестно.
-- Какие еще подводные камни появились после вступления в силу новых законов?
-- Есть еще одна проблема, с которой могут столкнуться покупатели квартир, -- это наличие несовершеннолетних граждан среди владельцев недвижимости. Напомню, что с начала 90-х годов нотариусы перестали регистрировать сделки с недвижимостью, частью которой владеет ребенок, без разрешения на то опекунского совета. А этот документ выдавался только в том случае, если несовершеннолетнему гарантировалось приобретение или дарение той площади которой он владел раньше. Такой порядок предусматривался Семейным кодексом.
С одной стороны, эта норма добавила хлопот продавцам, им ведь пришлось тратить гораздо больше времени на оформление документов. С другой стороны, гораздо сложнее стало проворачивать с квартирой всевозможные махинации, и случаи расторжения сделок из-за ущемления прав несовершеннолетних бывали очень редко. Во-первых, действовал хоть какой-то механизм защиты имущественных интересов детей от недобросовестных родителей. Ведь не секрет, что иногда родители-алкоголики, продав квартиру в городе, покупали хату в селе, а вырученные деньги пропивали. В результате жилищные условия ребенка ухудшались, а то он и вовсе оказывался на улице и пополнял армию беспризорников. Во-вторых, покупатель получил защиту от возможных посягательств на приобретенное им жилье со стороны бывших владельцев. Согласно законодательству, в том случае, если в процессе купли-продажи недвижимости были ущемлены имущественные права несовершеннолетних, суд мог признать сделку недействительной. Этим нюансом также иногда пользовались нечистые на руку продавцы, которые, растратив вырученные деньги и не купив подходящего жилья, возвращали себе квартиры через суд.
Стоит отметить, что после того, как нотариусов обязали требовать разрешение опекунского совета, биржи, которые на то время имели право оформлять договоры купли-продажи, еще в течение года таких справок не просили. В результате только на киевских биржах за этот период было около 50 случаев оспаривания законности заключенных сделок именно по причине ущемления интересов несовершеннолетних. Причем примерно в нескольких случаях квартиры были возвращены судом их бывшим владельцам, а действительно пострадавшими оказались покупатели, лишившиеся и жилья, и зачастую денег.
Однако из нового Семейного кодекса, вступившего в силу с нынешнего года, статья об обязательном разрешении опекунским советом сделок с недвижимостью, владельцами которой являются дети, исчезла. Причем в проекте закона она была, а потом просто… «выпала».
Как сообщила «ФАКТАМ» адвокат Марина Лебедева, нынешний Гражданский кодекс все же предусматривает обязанность опекунского совета контролировать действия опекунов при совершении сделок с недвижимостью в интересах подопечного. Но если раньше, по Семейному кодексу, понятия опекуна и родителя совпадали, то теперь это понятие из нового Семейного кодекса выпало.
По мнению Юрия Базелинского, реально теперь интересы несовершеннолетних при продаже их родителями квартир могут оказаться не защищенными. Тем не менее существует возможность признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если были нарушены имущественные права проживавших там детей.
Некоторые нотариусы продолжают требовать разрешение опекунского совета, заботясь о безопасности сделки. Но, даже если покупатель или нотариус просит от продавцов справку из опекунского совета, те вполне законно могут отказать в предоставлении данного документа.
Если же добросовестный продавец таки отправляется за документом, его зачастую ожидает неприятный сюрприз. Сегодня сами опекунские советы отказывают людям в выдаче разрешений на проведение сделок купли-продажи жилья, объясняя это отсутствием законного основания. В некоторых городах опекунские советы и вовсе прекратили свое существование, так как защита имущественных прав являлась их главной задачей.
Поэтому некоторые нотариусы, дабы обезопасить сделку, требуют одновременно с продажей квартиры заключать сделку о покупке жилья для ребенка. Нетрудно догадаться, что продавцы могут отказаться от такого предложения и обратиться к другому нотариусу, который будет действовать строго согласно букве закона. Только ни покупателю, ни несовершеннолетним от этого не легче.
Если в ближайшее время не решить спорные вопросы, у граждан, приобретающих квартиры, могут возникнуть проблемы. Поэтому Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины совместно с Союзом специалистов по недвижимости города Киева направила в Верховную Раду письмо с просьбой внести соответствующие изменения в законы.
Сложившуюся ситуацию «ФАКТАМ» прокомментировала нотариус Зинаида Ганчук:
-- Новый порядок перехода прав собственности создает благоприятную почву для мошенничества. Пока новый собственник зарегистрирует договор, бывший владелец может проводить махинации с квартирой, заблаговременно подготовив дубликаты правоустанавливающих документов.
Что касается защиты интересов несовершеннолетних владельцев, то, на мой взгляд, отмена обязательного разрешения опекунского совета может привести к тому, что права детей будут нарушаться. Сегодня действует следующий порядок: если отец или мать возражает против оформления сделки, тогда этот вопрос выносится на рассмотрение опекунского совета или суда. Но, как правило, родители не препятствуют, так как сами инициируют продажу квартиры. Даже сама длительная процедура выдачи разрешения могла остановить недобросовестных родителей или привлечь к сделке внимание прокуратуры.
Кроме того, сейчас утратила силу норма, согласно которой ребенку должна была предоставляться жилплощадь не меньше той, которой он владел в старой квартире. Ведь законодательно этот вопрос не регулировался, такое требование выдвигали опекунские советы, оказавшиеся сейчас фактически отстраненными от контроля над проведением сделок с недвижимостью.