На оформление необходимых документов нужно потратить немалую сумму
На рынке недвижимости небывалый ажиотаж: люди скупают квартиры, несмотря на то, что цены на них катастрофически растут. Тем временем в порядке оформления перехода права собственности на недвижимость появились некоторые новшества. Какие документы понадобятся продавцам и покупателям жилья и какую сумму им придется потратить, «ФАКТАМ» рассказывает член правления Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Базелинский.
-- Какие документы нужны для совершения сделки с недвижимостью и кто их должен предоставлять?
-- Большую часть документов предъявляет продавец. В первую очередь требуется документ, удостоверяющий право собственности этого человека на продаваемое жилье.
-- Что это за документ?
-- Таким документом может быть свидетельство о приватизации.
-- А если квартира не приватизирована?
-- Жилье обязательно должно быть приватизировано. Если это еще не было сделано, нужно обратиться в районный отдел по приватизации. Через месяц недвижимость перейдет в частную собственность, и ее владельцы получат главный правоустанавливающий документ -- свидетельство о приватизации. Стоит учесть, что при приватизации право собственности получают все граждане, прописанные в квартире.
Правоустанавливающими документами являются также договоры купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о наследстве по завещанию или по закону, договор пожизненного содержания и иногда решение суда и некоторые другие. Любой из перечисленных документов должен быть обязательно зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и иметь соответствующую печать.
Второй документ, предоставляемый продавцом, -- справка-характеристика на недвижимость, выданная БТИ. Срок подготовки этого документа колеблется от недели до месяца. Заплатив около 43 гривен, справку можно получить через месяц, более 58 гривен -- через две недели, около 80 гривен -- через неделю.
В этом документе указаны не только технические характеристики квартиры или дома и подробный план, но также состав владельцев жилья и его инвентаризационная стоимость. Именно с учетом этой стоимости нотариусы чаще всего рассчитывают налоги и сборы, взимаемые за оформление перехода права собственности на недвижимость.
Прежде чем выдать справку-характеристику, жилье обязательно посмотрит инженер.
-- Зачем?
-- Чтобы проверить соответствие планировки квартиры утвержденному плану (эта услуга стоит от 20 гривен в Киеве до 50 гривен в регионах Украины). Если инженер обнаружит, что планировка квартиры не совпадает с утвержденным чертежом (например, была перенесена дверь или построена кладовка), в выдаче справки-характеристики будет отказано. Владельцу жилья придется либо вернуть все к первоначальному состоянию, либо узаконить изменения.
Причем второй вариант очень сложный и займет много времени. Согласовывать перепланировку придется в Горпроекте, Управлении архитектуры, жэке, районном жилищном управлении, санэпидемстанции, у пожарников и даже соседей. На официальное оформление самой простой перепланировки уйдет два-три месяца и стоить это будет 2-3 тысячи гривен.
Третий документ, необходимый для оформления договора купли-продажи -- справка об отсутствии запрета на продажу. Ведь недвижимость может быть арестована по решению суда или находиться в банковском залоге. Такой документ прямо перед сделкой, запрашивает нотариус в едином реестре Минюста. Стоит такая услуга около 30 гривен.
-- Зачем нужна такая справка?
-- Чтобы не допустить афер. Ведь мошенник может взять кредит в банке под залог недвижимости, а после этого продать квартиру. Поэтому, как только жилье передается в залог или арестовывается, на его реализацию налагается запрет, а информация об этом заносится в специальный единый реестр. В таком случае ни один нотариус не заверит договор о переходе права собственности, так как за это ему придется отвечать перед законом.
Для проведения сделки с недвижимостью необходима еще выписка из единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество. Она также выдается в БТИ и стоит около 30 гривен. Но в некоторых городах, в частности в Киеве, эту справку не требуют.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, то обязательно требуется разрешение опекунского совета. А для этого придется купить (подарить) ребенку жилплощадь не меньшую, чем принадлежала ему ранее. Также, если квартира покупалась одним из супругов, например мужем, то при ее продаже требуется согласие жены, даже если она не является собственником.
-- А что требуется от покупателей?
-- И покупателям, и продавцам во время заключения сделки нужны паспорта: нотариус должен удостовериться в том, что перед ним действительно находятся те, кто указан в документах.
Кроме того, продавцы и покупатели обязаны предоставить нотариусу справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера. Причем этот документ должны иметь даже дети.
Кстати, три месяца назад был введен еще один документ, необходимый при заключении сделок с недвижимостью, -- справка об отсутствии налоговой задолженности. Требуют ее как от продавцов, так и от покупателей. Нотариус сам подает запрос и получает справку из базы данных налоговой администрации. Стоит документ в разных областях от 30 до 50 гривен. Однако справки берутся для каждого участника сделки, включая детей, даже грудных. Поэтому если в квартире жила семья из пяти человек, им придется заплатить от 150 до 250 гривен. Да и покупателям нужно раскошелиться, чтобы подтвердить отсутствие долгов перед государством.
Есть также документы, которые нотариус не требует, но их наличием покупателю желательно поинтересоваться (дабы уберечь себя от неприятностей).
-- Например?
-- Справка о гражданах, зарегистрированных (прописанных) в квартире, -- так называемая, форма номер три. Ведь иногда владеет квартирой один человек, но прописаны совершенно другие люди. Они должны быть выписаны до заключения договора, иначе потом это будет очень сложно сделать. Обычно -- только через суд.
Бывали случаи, когда после покупки квартиры выяснялось, что в ней прописан человек, который эмигрировал или осужден и отбывает наказание в местах лишения свободы. На выписку таких людей уходит не менее полугода, и все это время новым владельцам квартиры приходится платить за постороннего человека.
Нелишним будет потребовать справки из коммунальных и других служб об отсутствии задолженности за свет, газ, телефон и другие услуги.
-- Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком?
-- Кроме документов, которые я уже перечислил, при продаже участка нужно предоставить государственный акт на право собственности на землю. Также необходимо получить в региональном отделении Государственного комитета земельных ресурсов справку об оценке земельного участка. До недавнего времени этот документ выдавался на основании инвентаризационной цене участка и стоил 5--10 гривен. Но уже несколько месяцев нотариусы требуют проведения экспертной оценки земли и предоставления соответствующего заключения, оформление которого стоит довольно дорого. В частности, оценка стоимости участка площадью 12 соток, расположенного в пригороде Киева, обойдется в 400 гривен. В столице за ту же услугу придется заплатить не менее 720 гривен. Документ оформляется в течение месяца, но срок можно сократить до двух недель, заплатив 1020 гривен.
Если продается земля с постройками, то сделка оформляется отдельно двумя договорами купли-продажи -- на землю и на недвижимость. Пошлины и сборы необходимо платить отдельно с каждой сделки. Кстати, справка-характеристика из БТИ на частный дом стоит гораздо дороже, чем на квартиру, -- минимум 150--200 гривен.
-- Сколько стоит земля в Киеве?
-- Это зависит от района. Так, одна сотка земли частного участка на Печерске оценивается в 10--15 тысяч долларов, на Нивках -- в 3--5 тысяч, а на окраинах Киева -- в 1--2 тысячи долларов. Но фактически купить в столице землю в нормальном месте и со всеми коммуникациями дешевле, чем по 3 тысячи долларов за сотку, почти невозможно.
-- И теперь о расходах… За что при оформлении сделки платит продавец, а за что покупатель?
-- Сбором документов (получением справки-характеристики из БТИ и так далее) на квартиру занимается продавец. Так что все связанные с этим расходы ложатся на его плечи.
Что касается самой сделки, то продавец обязан заплатить при ее оформлении 1 процент госпошлины, а покупатель -- 1 процент пенсионного сбора.
-- Один процент от какой суммы?
-- От суммы сделки, указанной в договоре. То есть если сделка оформляется по стоимости, указанной в справке-характеристике БТИ, то один процент начисляется исходя из этой суммы…
Если же люди решили при оформлении сделки внести в договор реальную цену жилья, им придется уплатить по 1 проценту от этой суммы.
-- А кто оплачивает услуги нотариуса?
-- По договоренности. Обычно услуги нотариуса и справку об отсутствии запрета на отчуждение имущества оплачивают продавцы. Плата за услуги государственного нотариуса составляет 100--150 гривен. А вот что касается частных нотариусов, то взнос за их услуги уже входит в сумму однопроцентной госпошлины.
-- Самый ответственный момент при купле-продаже недвижимости -- передача денег от покупателя продавцу. Как проводится такая операция?
-- Обычно передача наличных денег происходит у нотариуса, непосредственно при подписании договора. Тут преимущество имеют частные нотариусы, так как их офисы обычно оборудованы специальной охраняемой комнатой. В таком помещении стороны могут спокойно изучить составленный договор, пересчитать деньги, проверить подлинность купюр на детекторе и поставить предварительную подпись на документах. Только после того, как продавец и покупатель подтвердят, что они со всем согласны, договор заверяет нотариус.
В государственных нотариальных конторах передача денег происходит в лучшем случае в кабинете, причем, как правило, в присутствии нескольких нотариусов, принимающих посетителей. А то и вовсе где-то на лестницах, в подъездах, автомобилях и так далее. Правда, серьезные риелторские агентства также предоставляют услуги по безопасной передаче денег.
Есть еще один способ. Продавец и покупатель открывают банковский счет, на который покупатель переводит деньги. Продавец получает возможность снять их только после подписания договора.