С 2005 года под налогообложение попадут все операции по купле-продаже недвижимости
«ФАКТЫ» уже рассказали о том, что новый Закон «О налоге на доходы физических лиц» (вступающий в силу с 2004 года) предполагает облагать налогом доходы, полученные от операций по купле-продаже недвижимости. В том числе -- и от сделок с квартирами. Более подробно о том, как будут взимать налог при продаже квартир и домов, «ФАКТЫ» беседуют с заместителем председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергеем Лекарем.
-- Так нам придется платить налог при продаже квартир?
-- Сразу подчеркну, что эта часть закона вступит в силу не ранее 1 января 2005 года.
-- Понятно. И тем не менее, как планируется взимать налог с этих операций? Кто его будет платить?
-- Платить налог, естественно, будет человек, получающий доход. В данном случае -- продавец жилья.
-- А при продаже какой именно недвижимости будут брать налог?
-- Закон достаточно четко определил, что имеется в виду под недвижимостью для налогообложения. Это:
* здания (помещения, приспособленные для постоянного или временного пребывания в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с такими помещениями), в том числе:
-- дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры);
-- квартиры;
-- комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах;
-- индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках либо в гаражных кооперативах;
-- дачные домики и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличные от земли;
* сооружения (объекты недвижимости, отличные от зданий).
-- Сколько следует платить?
-- Закон подошел к этому вопросу дифференцированно. Ставка и механизм взимания налога зависят от того, когда была куплена квартира, дом и каковы их площадь.
-- Например?
-- Существует своеобразный временной раздел -- до момента введения этой статьи закона (предположительно до 1 января 2005) и после.
-- Итак, начнем с того, что человек продает недвижимость, которой он владел к моменту введения этой статьи закона, то есть купленную до 2005 года.
-- Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает один объект -- квартиру, комнату, дом (включая землю, на которой находится жилье, или приусадебный участок) или даже гараж общей площадью менее 100 квадратных метров, он должен заплатить в виде налога 1 процент ее стоимости.
-- То есть столько же, сколько сейчас составляет государственный налог при подобных операциях.
-- Да. А вот если человек в течение одного календарного года продает недвижимость общей площадью более 100 квадратных метров, он должен будет заплатить:
* за 100 квадратных метров -- 1 процент стоимости;
* за площадь свыше 100 квадратных метров -- 5 процентов.
Например, если продается жилой дом общей площадью 150 квадратных метров, то от стоимости «лишних» 50 квадратных метров ему придется уплатить уже 5 процентов, а от «нормативных» 100 квадратных метров -- 1 процент.
-- А если человек продает две квартиры или дом и гараж?
-- Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает второй (третий, четвертый и так далее) дом, квартиру, комнату или другой объект недвижимости (например, гараж), он должен заплатить государству 5 процентов всей его стоимости.
-- То есть стоимости второго объекта?
-- Да. Например, человек продает малогабаритную (до 100 квадратных метров) квартиру, а потом гараж. С суммы договора о продаже квартиры (первый объект) он должен заплатить 1 процент налога, а с суммы договора о продаже гаража (второй объект) -- уже 5 процентов.
-- Тогда обратимся к случаям продажи недвижимости, купленной уже после введения этой статьи закона, то есть после 2005 года?
-- В таком случае налогом будет облагаться прибыль, полученная от продажи жилья. При этом применяется единая ставка -- 13 (с 2007 года -- 15) процентов.
-- Что имеется в виду под прибылью?
-- Прибыль рассчитывается путем вычитания из дохода, полученного от продажи жилья, расходов, которые потребовались на его покупку или строительство.
-- Сложно как-то…
-- Ничего сложного. Например, в 2006 году человек купит однокомнатную квартиру за 25 тысяч долларов, а в 2016 году продаст ее за 30 тысяч. Прибыль от этой сделки составит:
30 тысяч долларов (доход, полученный от продажи жилья) -- 25 тысяч долларов (расходы, связанные с приобретением этого жилья) = 5 тысяч долларов.
При единой ставке 15 процентов сумма налога составит:
5 тысяч долларов х 15 процентов = 750 долларов.
Но главное не это -- за каждый год владения недвижимостью (начиная со второго календарного года после ее приобретения) прибыль уменьшается на 10 процентов.
-- То есть?
-- Объясню на вышеприведенном примере. Человек владел квартирой 10 лет -- с 2006 по 2016 год. Первый год владения закон не учитывает, так что остаются 9 лет. Таким образом, прибыль (ту самую разницу в 5 тысяч долларов) нужно уменьшить на 90 процентов (по 10 процентов за каждый учитываемый год владения). И налогом будет фактически облагаться 10 процентов прибыли -- 500 долларов.
При единой ставке 15 процентов сумма налога составит:
500 долларов х 15 процентов = 75 долларов.
-- Всего-то!
-- Для сравнения: 1-процентная государственная пошлина, которую сейчас платит человек, продающий жилье стоимостью 30 тысяч долларов, составляет 300 долларов.
-- А если квартиры за это время… подешевеют?
-- Для таких (а также для всех подобных) случаев закон ввел минимальную сумму налога по операциям с недвижимостью -- не меньше минимальной зарплаты, установленной в год продажи недвижимости.
-- И последний нюанс. Если человек на протяжении одного календарного года продает уже второй объект, купленный после 2005 года…
-- Тогда прибыль, полученная от такой сделки, облагается налогом по единой ставке без всяких вычетов.
-- Кстати, как определяется стоимость имущества -- по оценке БТИ или по ее реальной стоимости?
-- Исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но вы понимаете, что эта сумма не должна быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом (БТИ).
Отмечу, если человек, покупая квартиру, отразит в договоре заниженную сумму, то в дальнейшем, решив ее продать, он получит очень большую прибыль… Ведь из реального дохода ему придется вычитать не реальные затраты на ее приобретение, а фиктивные.
-- Кто является налоговым агентом при операциях купли-продажи недвижимости?
-- Нотариус, заверяющий договор.
-- Кстати, хочу уточнить. Если будут брать налоги, то нужно ли тогда продавцу квартиры платить госпошлину, как сейчас?
-- Нет. Нужно будет только оплатить услуги нотариуса.
P. S. А что будет, если человек получит квартиру в подарок? Или унаследует ее? О том, как будут облагаться налогом подарки и наследство, мы расскажем в следующих номерах «ФАКТОВ».