Все чаще жители Украины стали одалживать деньги на недвижимость у финансовых учреждений
Наши сограждане наконец-то присмотрелись ко всем переменам, происшедшим в экономике страны за 12 лет ее независимости, и обнаружили, что в Украине есть… банки. Более того, выяснилось, что эти банки можно использовать не только для хранения денег, но и для того, чтобы одалживать деньги у них.
По данным Национального банка Украины, к октябрю жители страны получили в банках кредитов на 6 миллиардов 854 миллиона гривен. Для сравнения: в начале года сумма кредитов, выданных физлицам, составляла 3 миллиарда 255 миллионов гривен. То есть в два раза меньше…
Согласно статистике, наиболее активно жители Украины берут кредиты на покупку жилья. О том, как можно взять жилищный кредит, «ФАКТЫ» решили рассказать с помощью заместителя директора филиала по кредитованию одного из крупнейших украинских банков Александра Пышнюка.
Такой кредит еще называют ипотечным. Человек решил купить квартиру, но у него не хватает денег. Он может одолжить недостающую сумму в банке. Украинские финансовые учреждения кредитуют до 80 процентов стоимости жилья (в крупных банках максимальная сумма обычно составляет 70--75 процентов). Это значит, что человеку, обращающемуся за ипотечным кредитом, обязательно нужно иметь на руках сумму в размере 20--30 процентов стоимости жилья. Плюс заемщику еще предстоит оплачивать различные расходы, связанные с оформлением кредита, сделки купли-продажи, залога, страхования (но об этом позже).
Таким образом, если человек решит купить двухкомнатную квартиру стоимостью 30 тысяч, то ему нужно иметь от 6 до 9 тысяч плюс деньги на оформление документов.
Большинство крупных банков выдает кредит на срок до 10--15 лет. Можно взять кредит и на три года, и на пять.
За пользование кредитом заемщик должен платить банку процент. Поскольку «жилищные» сделки обычно совершаются в американской валюте, то кредиты тоже берут в долларах. Минимальная процентная ставка банков по валютным кредитам составляет 12 процентов, максимальная -- 18 процентов. Обычно банки берут 13--15 процентов в год. Кредит можно взять и в гривнях. Но! Процентные ставки по гривневым кредитам куда как выше -- от 18 до 23 процентов в год.
Ежемесячно. Причем в строго установленные банком сроки. Выплаты состоят из двух частей. Первая -- погашение суммы кредита (»тело» или «ядро» кредита). Вторая -- проценты за пользование кредитом.
Размер первой части выплат обычно фиксированный: берется сумма кредита и делится на количество месяцев. Например, человек одолжил у банка 10 тысяч на десять лет (120 месяцев). Тогда он ежемесячно будет выплачивать банку «тело» кредита в размере 83 долларов 33 центов (10 тысяч долларов поделить на 120 месяцев).
Часть вторая -- проценты за пользование кредитом. Их месячный размер определяется исходя из годовой ставки. Так, при годовой ставке 13 процентов ежемесячная составит 1,08 процента, а при годовой 14 процентов ежемесячная -- 1,17 процента.
С учетом ежемесячной ставки и рассчитывается сумма процентов. Причем она начисляется на остаток кредита. Уменьшается размер долга по «телу» кредита -- сокращается сумма процентов. Поэтому первая выплата по кредиту в банк -- самая большая.
Посчитаем. Человек одолжил у банка 10 тысяч долларов на десять лет под 15 процентов. Первая выплата составит 208 долларов 33 цента (из них 83 доллара 33 цента -- «тело» кредита, а 125 долларов -- проценты). Через пять лет ежемесячная выплата снизится до 146 долларов 87 центов (из них 83 доллара 33 цента -- «тело» кредита, а 63 доллара 54 цента -- проценты).
Самое приятное, что кредит можно погасить досрочно. Например, вместо положенных 200 долларов человек может платить банку 500 долларов в месяц.
Начнем с того, что кредиты выдают только гражданам Украины. Некоторые банки предъявляют также требования к возрасту претендента. Например, финансисты могут отказать в кредите людям младше 23--25 лет и старше 45--50 лет (в связи с тем, что у них могут возникать проблемы с работой). В целом же перед предоставлением кредита банк изучает социальное положение претендентов с учетом данных анкеты, которую они заполняют.
Решение банка, давать человеку деньги или нет, зависит от многих факторов.
* Материальное положение заемщика. Банк поинтересуется: сколько зарабатывает человек и сколько тратит. Для этого претендент должен предоставить учреждению справку о своей зарплате, в которой банки нередко просят указать не только сумму заработков, но и тот факт, что на предприятии не задерживают зарплату.
Не секрет, что многие фирмы (чтобы не платить налоги и социальные сборы) официально насчитывают людям зарплату в размере 200 гривен, а остальную сумму выдают «в конверте». Банки эти нюансы знают: таким «малооплачиваемым» клиентам тоже выдают кредиты. Правда, только в том случае, если они имеют стабильную и достаточно престижную работу.
* Социальное положение. Учитывается должность, которую занимает претендент, как долго он работает на предприятии, имеет ли возможность карьерного роста, а также стабильность компании. Люди, сменившие за пять лет пять мест работы, у банкиров доверием не пользуются.
* Семейное положение. Банковские служащие смотрят и на это. Например, если человек был неоднократно женат и оставил бывшим женам ребятишек, то он, возможно, платит алименты. Кстати, если претендент женат (замужем), то для получения кредита требуется согласие его (ее) второй половины.
Служба безопасности банка оставляет за собой право проверить достоверность предоставленных человеком данных. Например, ее сотрудники могут навестить его на дому или позвонить на предприятие, где он работает, и поинтересоваться, числится ли такой работник в штате.
Окончательное решение -- давать человеку деньги или нет -- принимает кредитный комитет на основании данных анкеты и выводов службы безопасности банка.
Сейчас финансисты предоставляют кредиты под недвижимость как на первичном (новое жилье), так и на вторичном рынке. Квартиру клиент ищет сам. А банк решает -- брать ли ее в залог. Поскольку недвижимость является единственным гарантом банка, финансисты очень щепетильно относятся к объектам кредитования. Это должно быть «беспроблемное» жилье. Банки, скорее всего, не дадут кредит:
* под квартиру в аварийном доме или в здании, предназначенном под снос, или в котором будут делать капитальный ремонт;
* под жилье, где была проведена неузаконенная перепланировка (например, снесены или передвинуты стены, перенесены балконные перекрытия, совмещен санузел и так далее);
* под недвижимость, в истории которой числятся спорные или незавершенные судебные разбирательства;
* под квартиру, в которой «прописаны» несовершеннолетние дети (в таком случае продавцам придется перерегистрировать их по другому адресу до сделки).
Не очень охотно банки кредитуют покупку жилья в пригороде (поскольку там трудно отследить историю недвижимости), а также гостинки и комнаты в коммуналках.
Важный момент: перед сделкой жилье посмотрит эксперт банка. Он определит действительную рыночную стоимость квартиры в зависимости от местоположения, состояния, наличия телефона и так далее. Именно исходя из этой суммы банк рассчитает свою долю кредита.
* паспорта покупателя и его жены (мужа);
* справку о присвоении идентификационного кода;
* справку с места работы (с указанием должности) о доходах за последние полгода;
* если у заемщика есть несовершеннолетние дети -- копии их свидетельств о рождении (несовершеннолетние дети клиента должны быть где-то прописаны в момент совершения сделки, поэтому банки требуют форму N 3 о прописке ребенка).
Кроме того, нужны документы на жилье (справка-характеристика из БТИ, технический паспорт, документ, подтверждающий право собственности). Банку потребуются справки об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги, телефон, газ и электроэнергию. Если собственниками жилья являются несовершеннолетние дети, нужны копии их свидетельств о рождении и решение опекунского совета о разрешении продать принадлежащую ребенку долю имущества.
Во-первых, человеку нужно оплатить услуги банка (до 2 процентов суммы кредита). Во-вторых, предстоит потратиться на оформление сделок купли-продажи и залога. Как и всем остальным людям, покупающим жилье, придется заплатить взнос в Пенсионный фонд (1 процент суммы, указанной в договоре купли-продажи) и оплатить услуги нотариуса. В-третьих, нужно профинансировать услуги по страхованию имущества (любая недвижимость, которая оформляется в залог, подлежит страхованию) -- 0,2--0,3 процента его стоимости и оформление договора залога (всего около 200 гривен).
В целом для того, чтобы получить в кредит 10 тысяч долларов на покупку однокомнатной квартиры, придется потратить до 600 долларов.
Сделка заключается в банке. При этом должны присутствовать все владельцы квартиры (продавцы) и покупатель. Сделку заключает нотариус, приглашенный банком.
Важно знать: все правоустанавливающие документы, как правило, остаются в банке и хранятся там до окончания срока кредитного соглашения. Именно банковские служащие идут в БТИ, регистрируют право собственности на покупателя. Затем (примерно через месяц после проведения сделки) банк и клиент заключают договор залога: нотариус накладывает запрет на отчуждение жилья и оно официально передается в залог банку.
В заложенной квартире можно жить. Также можно сдавать ее в аренду (с ведома банка). Единственное, чего банки не приветствуют, -- это регистрации в квартире или доме людей, чьи интересы впоследствии может отстаивать опекунский совет или суд: детей, инвалидов и пенсионеров. В заложенной недвижимости нельзя делать неузаконенные перепланировки.
Если не удается выплатить кредит…
Банк будет вести долгую переписку с нерадивым заемщиком: выяснять причину неплатежей. Если она уважительная (например, тяжелая болезнь) и есть надежда на то, что позже заемщик погасит недоимку, банк может пойти ему навстречу. Если выяснится, что клиент просто пренебрегает своими обязанностями, финансовое учреждение продаст жилье через суд и вернет свои деньги.
Впрочем, нередко этот конфликт решается полюбовно: финансисты позволяют заемщикам самим выставить квартиру на торги и из вырученной суммы рассчитаться по кредиту.
P. S. Каждое кредитное дело рассматривается банком индивидуально. Нередко банкиры уступают клиентам в спорных вопросах.