Юристы советуют обязательно заключать договор аренды, указывая в документе, как будет использоваться жилплощадь и в каком состоянии она должна быть возвращена владельцу
Людей, которые ухитряются выгодно сдать квартиру, остальные обычно считают настоящими везунчиками: мол, хорошо им, сдали квартиру -- и сидят на диванчике, попивают чаек, смотрят телевизор. А денежки сами капают в кошелечек…
Конечно, радужная жизнь арендодателя привлекает многих. Но если вы собрались найти квартирантов на свою жилплощадь, нужно учитывать, что сдача жилья внаем не только сулит стабильный доход, но и чревата финансовыми издержками и моральными проблемами.
После смерти бабушки Николаю досталась трехкомнатная квартира в центре Киева. Проблем с жилплощадью у него, к счастью, не было. А вот с наполнением семейного бюджета, увы, не все было благополучно. Поэтому он решил сдать унаследованное жилье в аренду.
Чтобы побыстрее найти квартирантов, Николай не стал обращаться к брокерам, так как считал, что перспектива оплаты посреднических услуг лишь оттолкнет клиентов. В чем-то он был прав, поскольку жильцы (привлеченные относительно низкой арендной платой) нашлись буквально на следующий же день после того, как Николай расклеил в своем районе объявления о сдаче квартиры внаем.
Осматривать квартиру пришла симпатичная и дорого одетая супружеская пара. Молодые люди объяснили Николаю, что совсем недавно поженились и теперь ищут себе квартиру, где смогут свить уютное семейное гнездышко. Как раз эта «трехкомнатка» им очень даже подойдет…
В общем, молодые очень быстро нашли общий язык с арендодателем, договорились, заплатили сразу за полгода и получили из рук Николая заветные ключи. Более того, даже по истечении полугода супруг регулярно встречался с хозяином и отдавал положенную квартплату. Правда, в квартиру Николая не приглашал…
Впрочем, владелец квартиры недолго наслаждался благополучием и достатком. Однажды ему позвонила работница жилуправления и категорическим тоном потребовала прекратить безобразия и выселить… офис. Она жаловалась на то, что к дому часто подъезжают многотонные фуры, что весь палисадник перед подъездом забросан картонными коробками и полиэтиленом, что парадное превратили в «проходной двор»…
Николай опешил и немедленно поехал разбираться с квартирантами. Все, о чем говорила работница жилконторы, оказалось правдой. Более того, хозяин просто не узнал своей квартиры! Ее превратили в настоящий офис со складской комнатой (насколько он понял из надписей на разбросанных по двору коробках, жильцы торговали компьютерными комплектующими). В квартире был сделан капитальный ремонт: некоторые стены снесли, новые построили. Дверей, между комнатами не осталось…
Честно говоря, Николай вовсе не собирался превращать бабушкину квартиру в офис. Да и конфликты с милицией и налоговой (которые запросто могут возникнуть у любой нелегальной фирмы) ему тоже были не нужны. Ведь фактически он оставался единственным владельцем этой квартиры, и никаких документов, подтверждающих факт сдачи ее в наем, у него не было…
Поэтому он предложил квартирантам очистить помещение. Однако после того, как офис (не без препираний и запугиваний) съехал, восстановить прежний интерьер квартиры Николаю так и не удалось: не хватило денег… Но он решил уберечь остальных арендодателей от подобных неприятностей и позвонил в редакцию с просьбой опубликовать его весьма поучительную историю.
Сдав квартиру, можно обнаружить в ней не только офис. Так, наша читательница Галина рассказала историю о том, как на ее жилплощади поселились… 30 китайских беженцев.
-- Жильцов мне помогла найти сотрудница, -- вспоминает Галина. -- Она посоветовала свою знакомую -- по ее словам, милую интеллигентную девушку. Та действительно мне очень понравилась. Кроме того, она сказала, что учится на четвертом курсе медицинского института. Ну кто же откажется сдать квартиру будущему врачу?
Уже потом выяснилось, что она вовсе не студентка, а частный брокер, сдававшая мою квартиру посуточно. Но и это еще не все. Мы договорились, что за квартиру, свет и телефон я уплачиваю сама. И «квартирантка» ежемесячно приносила мне счета из почтового ящика и сообщала показания счетчика. Но однажды я решила посмотреть на свой электросчетчик сама. Каково же было мое удивление, когда я увидела, что из моей квартиры вместо знакомой жилицы выходит… китаец. Причем через приоткрытую дверь я заметила еще как минимум шесть человек.
То, что я обнаружила, войдя в дом, меня просто поразило. В однокомнатной квартире жили… 30 китайцев. Впоследствии оказалось, что большинство из них -- нелегальные мигранты, которые перебираются через Украину в Европу. А моя квартира стала для них своего рода перевалочным пунктом. Чтобы в квартире было больше места, они поставили всю мебель возле одной стены. Трельяж взгромоздили на комод. Кровать разобрали и сложили на шкаф….
На полу были расстелены какие-то грязные тряпки, матрасы. Видимо, на этих тряпках они и спали. Вся кухня пропиталась запахом жира и специй. Естественно, в квартире никто не убирал. Впрочем, и обувь здесь никто не снимал…. Мне пришлось неделю отмывать и вычищать квартиру после того, как китайцы съехали. Нужно отметить, что уехали они без скандалов и споров. Просто все тридцать спокойно собрались и ушли. Куда? Не знаю…
В первых двух случаях ущерб был нанесен только сдаваемому помещению. Но излишне доверчивый квартировладелец может и вовсе потерять свое жилье.
Вот пример достаточно распространенного мошенничества. Владельцу неприватизированной квартиры предлагают сдать жилье на полгода по очень высокой цене (что само по себе довольно подозрительно -- ведь большая стоимость аренды -- вовсе не его инициатива). Естественно, деньги за шесть месяцев выплачиваются сразу. И, что интересно, заключается договор об аренде…
Однако квартиранты неожиданно начинают проявлять заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина и предлагают избавить его от хлопот по регистрации договора в ЖЭКе. Они любезно просят у него паспорт, чтобы самим пойти в контору и все зарегистрировать…
В большинстве случаев хозяин дает свой паспорт. Как он может отказать людям, которые намерены подписать договор и даже заплатили ему за полгода? Он и не предполагает, что мошенники уже нашли похожего на него внешне человека, который с подлинным «хозяйским» паспортом идет в ЖЭК и приватизирует квартиру, получив при этом на руки все документы. В течение двух-трех дней жилье продают.
Настоящий владелец, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры. А другой человек эту жилплощадь покупает и в течение шести месяцев чувствует себя ее вполне законным хозяином. Однако по истечении срока аренды является законный владелец квартиры, который застает в своем доме… совсем другого «хозяина».
А вот еще один пример. Сняв квартиру, арендатор тут же сделал десяток копий ключа и сдал жилье… десяти другим семьям (естественно, взяв с каждой из них предоплату за полгода). Каково же было удивление всех квартиросъемщиков, когда они попытались одновременно вселиться на арендованную жилплощадь… После этого настоящему владельцу квартиры пришлось долго объясняться в правоохранительных органах.
Бывают и курьезные примеры. Так, одна пара довольно долго пользовалась пристрастием хозяина квартиры к выпивке. В день оплаты жилья они накрывали скромный стол и сообщали владельцу, что у них радостное событие (день рождения, премия, годовщина свадьбы, повышение по службе и так далее). Естественно, они решили отметить праздник в тесном кругу. Но не могут не пригласить к столу хозяина. Дальше все просто: когда на следующий день владелец жилья продирал глаза, он обнаруживал, что денег за квартиру у него нет. Первым делом он шел к своим квартирантам с просьбой заплатить ему все-таки за жилье. Те в два голоса уверяли его, что отдали всю сумму еще вчера. А если он, пьяненький, где-то потерял деньги, то при чем тут они? Так продолжалось довольно долго, пока в один прекрасный день за деньгами не пришла… жена хозяина. Непьющая. Злая…
Так как же владельцам жилья уберечь себя от мошенников и просто непорядочных арендаторов?
По словам кандидата юридических наук Владимира Рыжего, чтобы избежать недоразумений при сдаче квартиры внаем, обязательно нужно заключить договор аренды. Хотя зачастую из-за материальных трудностей люди пренебрегают юридическим оформлением договора аренды (необходимо оплатить услуги нотариуса и внести госпошлину в размере 1% от суммы договора). Но практика показывает, что именно такая экономия чаще всего приводит к неприятным последствиям. Нельзя экономить на юридическом обеспечении безопасности своего имущества.
Во-первых, любой юрист, а тем более нотариус, проверит документы. А в этом заинтересованы и арендатор, и арендодатель, если они, конечно, не имеют каких-либо криминальных планов.
Например, иногда, уже после того как стороны достигли устного соглашения, съемщик заплатил деньги, а то и ремонт сделал, вдруг выясняется, что человек, представившийся владельцем квартиры, на самом деле таковым не является. В лучшем случае жилье принадлежит его родителям, жене или детям. А в худшем -- он оказывается мошенником, который не имеет к этой квартире никакого отношения.
То есть, если договор заключался не с владельцем жилья, настоящий хозяин может поставить вопрос о недействительности соглашения и выселить квартирантов, не возвращая им деньги. Кроме того, он имеет право потребовать компенсации, и закон будет на его стороне.
Во-вторых, ни для кого не секрет, что иногда после выселения квартирантов хозяин вынужден делать капитальный ремонт. Поэтому в договоре следует указать, для каких целей будет использоваться жилплощадь и в каком состоянии она должна быть возвращена, кто несет ответственность и берет на себя расходы в случае поломки бытовой техники, затопления соседей и так далее.
Кроме того, при возникновении каких-либо проблем договор можно расторгнуть. Но нужно знать, что существуют два разных понятия: признание договора недействительным и расторжение договора в связи с невыполнением одной из сторон взятых на себя обязательств. Договор признается недействительным в случаях, если он подписан неуполномоченными лицами или один из подписавшихся является недееспособным (то есть он психически нездоров или в момент заключения договора был в невменяемом состоянии).
Впрочем, расторгнуть можно любой действительный договор при невыполнении его условий, например, если квартирант в течение трех месяцев не платит за жилье. Чтобы доказать факт неуплаты, желательно каждый раз при передаче денег писать расписку. Это юридический документ, и в случае возникновения каких-либо претензий его всегда можно предъявить в суде.
Чтобы избежать проблем, в договоре нужно четко описать права и обязанности каждой стороны. Например, когда и сколько должен платить съемщик, какую пеню, он заплатит в случае несвоевременной платы за жилье и т. д.
В том случае если квартиранты выезжают, не заплатив за аренду, если был заключен договор, хозяин может обратиться в милицию, в суд, подать в розыск. Если же договора нет, то доказать что-либо будет очень сложно.