Как ранее сообщали «ФАКТЫ», еще весной 2018 года Верховная Рада Украины внесла изменения в Закон «О регулировании градостроительной деятельности» для продления срока принятия в эксплуатацию так называемых самостроев — объектов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Закон вступил в силу еще 20 апреля, но на практике не работал: для его реализации не хватало ряда подзаконных актов, которые должно было разработать правительство. Этот процесс растянулся на несколько месяцев, и вот наконец Министерство регионального развития и строительства Украины утвердило порядок проведения легализации самостроев. Теперь владельцы незаконно построенных частных домов смогут их легализовать. Правда, под амнистию попали далеко не все дома.
Напомним, что закон обязывает органы государственного архитектурно-строительного контроля принять в эксплуатацию жилые дома и хозяйственные постройки, которые были возведены без разрешения. Воспользоваться строительной амнистией могут те граждане, чьи жилые дома, дачные строения, включая хозяйственные, были построены в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года и имеют общую площадь не более 300 кв. м. Под амнистию также попадают и сельхозпостройки без ограничения площади, возведенные до 12 марта 2011 года. Важно отметить, что право на амнистию не ограничено во времени. А значит, легализовать незаконные строения можно будет когда угодно.
Кроме того, учитывая, что никаких официальных документов на самострои нет, время строительства определяется… со слов владельца. Таким образом, можно предположить, что под амнистию попадут практически все самострои, независимо от реального времени их строительства.
Стоит отметить, что, по словам директора департамента нормативно-правового обеспечения Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Сергея Шевченко, закон и принятый для его исполнения порядок не предусматривают никаких платежей в пользу государственных органов в рамках процедуры легализации. Но дело в том, что в процессе принимают участие не только чиновники.
В частности, техническое обследование проводится субъектом хозяйствования, которые имеют в своем составе исполнителей с квалификационным сертификатом.
«Компании, которые будут проводить техническое обследование и готовить отчет, это, как правило, бывшие БТИ (бюро технической инвентаризации). Но не обязательно. Это могут быть и частные организации, сертифицированные Минрегионом. Никто не принуждает идти к кому-то конкретно. В стране таких организаций сотни, может быть, тысячи», — пояснил Сергей Шевченко.
Подробнее о нюансах нынешнего порядка узаконивания самостроев «ФАКТАМ» рассказал архитектор архитектурного бюро «Аспект» Тарас Годованец.
— Кто имеет право подавать документы для легализации самостроя?
— Заполнять и подавать документы для ГАСИ имеет право владелец объекта или доверенное лицо.
— Что такое декларация о готовности дома к эксплуатации? Кто и как выдает этот документ?
— Это документ, удостоверяющий информацию о готовности объекта строительства, то есть подтверждающий его сдачу в эксплуатацию. Фактически этот документ делает законным проживание в доме, его продажу, передачу по наследству и так далее.
— Кто и как будет проводить техническое обследование строения? Сколько стоит такая процедура?
— Право проводить техническое обследование и обмеры зданий имеют БТИ. Причем как государственные, так и частные. Стоимость их услуг зависит от региона, площади и формы здания. Если говорить о Киевской области, то здесь цена стартует со 1500 гривен за оформление паспорта БТИ для небольшого индивидуального жилого дома. Чем больше и сложнее строение, тем выше цена.
— Как быть, если техническое обследование выявило нарушение строительных норм? Кто и как должен устранять эти нарушения?
— Контроль над соблюдением норм при строительстве индивидуальных жилых домов ложится на плечи владельца или инженера-строителя, если строительство ведется по проекту и договору. Контроль со стороны государственных структур пока отсутствует.
Хочу отметить, что в обязанности инженера БТИ не входит выявление нарушений строительных норм. Он отмечает только те нарушения, которые влияют на оформление технического паспорта. Поэтому выявление и устранение недостатков в строительстве индивидуальных жилых домов ложится на плечи исключительно их владельцев.
— Как проводится присвоение почтового адреса на самострой?
— Присвоением почтового адреса занимаются местные органы архитектуры, и утверждаются адреса в дальнейшем на сессиях местных советов. На сегодняшний день это происходит вместе с введением дома в эксплуатацию, а не отдельно, как это было раньше.
— Сколько стоят услуги ГАСИ по узакониванию самостроев?
— Официально в стоимость услуг ГАСИ по узакониванию самостроев входит исключительно оплата услуг местных центров предоставления услуг. Ведь напрямую документы не подаются.
— А во сколько в целом обойдется процедура узаконивания?
— В идеале, стоимость данной процедуры незначительная, от 1500 до 2500 гривен. Но на деле она может оказаться существенно дороже, за счет неких дополнительных услуг, которые придется оплачивать.
— Могут ли быть легализованы самострои, возведенные на неприватизированной земле или на участке, принадлежащем не застройщику, а другому человеку?
— При малейшем несоответствии в представленных документах их заворачивают назад. Если земля не принадлежит человеку или не является взятой в долгосрочную аренду, то получение декларации о готовности к эксплуатации объекта невозможна. Хотя это в идеале, по закону. Но мы живем в Украине, и здесь нет ничего невозможного.
— Закон гласит, что узаконены могут быть только строения которые были возведены в период с 5 августа 1992 по 9 апреля 2015 года. Учитывая, что застройка незаконная, кто и как будет устанавливать, что дома возводились именно в этот период?
— Если дом был построен самовольно в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года, то его по условиям амнистии можно легализовать. Если дом был построен в другой период, то на самом деле проверять это никто не будет. На данный момент нет механизма проверки сроков строительства. Поэтому фактически под амнистию можно подвести и самострои, возведенные позже.
— Я правильно понял, что крайнего срока окончания упрощенной процедуры узаконивания самостроев нет? То есть этот процесс может длиться вечно?
— Надо понимать, что это лишь продолжение начатой ранее амнистии. Сроки ее проведения постоянно продлеваются. Хотя люди давно должны понять, что сейчас для начала легального строительства нужно только сообщить об этом в местные органы архитектуры. Сейчас это все очень просто, законно и не требует денег.
— Не станет ли почвой для коррупции неопределенность с установлением периода строительства при отсутствии конечного срока «упрощенного режима»?
— Коррупционная составляющая остается, и останется при любых обстоятельствах. Только тогда, когда будет введена электронная подача документов на ввод здания в эксплуатацию, а деятельность ГАСИ станет открытой и прозрачной, есть шанс на максимальное уменьшения уровня коррупции в строительной сфере.
— Каковы правовые последствия, если дом или дача так и останутся не узаконенными?
— Люди должны четко понимать, что незаконные, незарегистрированные объекты строительства нельзя продать, завещать, переписать на родственников, а также прописаться в них. Поэтому, если человек хочет получить полноценное жилье, которое будет долго служить не только ему, но и его родственникам, то самострой нужно обязательно узаконить.
— Какие еще есть подводные камни в новой процедуре узаконивания самостроев?
— Подводные камни по-прежнему существуют, полностью их не устранили. Они заключаются в закрытости и непрозрачности работы ГАСИ. Ведь никуда не делись абсолютно бессмысленные отписки для владельцев при отказе в получении декларации. По-прежнему месяцами, а то и годами люди не могут узаконить даже законно построенные дома. Если, конечно, не занесут определенную сумму чиновнику или не договорятся через влиятельных знакомых, тоже не бесплатно. Но хочется верить, что вскоре ситуация изменится к лучшему, — подытожил Тарас Годованец.
Стоит напомнить, что Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства сейчас разрабатывает новые Государственные строительные нормы, которые планируется ввести уже осенью нынешнего года. В частности, предлагается ввести максимально допустимый процент застройки земельного участка в зависимости от этажности. Так, согласно новым нормам для проектирования домов выше 11 этажей максимально допустимый процент застройки земельного участка составляет 30%, а остальные 70% отводятся на обустройство зеленых насаждений, зон отдыха и детских площадок. Для 9−10-этажных домов максимальный процент застройки составляет 35%, для 5−8-этажных — 40%, для 4-этажных — 45%. При строительстве разноуровневых жилых домов в расчет принимается средняя этажность здания. Эта норма будет распространяться только на новое строительство.