В последнее время происходит много изменений в сфере имущественных прав граждан на недвижимость. Так, с 1 августа 2021 года изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Но для каких-либо действий с недвижимостью необходимо провести ее оценку. И здесь тоже произошли существенные изменения.
Недавно Фондом государственного имущества Украины (ФГИУ) введена в эксплуатацию Единая база данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости, сервисом услуги электронного определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости.
Во ФГИУ сообщили, что для определения дохода налогоплательщика — физического лица от продажи (обмена) недвижимого имущества, а также дохода, полученного плательщиком в результате принятия им в наследство или в подарок имущества (кроме случаев наследования или получения в дар имущества, стоимость которого исчисляется по нулевой ставке), дохода, полученного по другим договорам, по которым осуществляется переход права собственности на недвижимость, доход по которым подлежит налогообложению в случаях, предусмотренных Налоговым кодексом Украины, необходимо определить оценочную стоимость объекта недвижимости или рыночную стоимость объекта недвижимости.
Для определения оценочной стоимости Единственной базой данных отчетов об оценке формируется электронная справка об оценочной стоимости объекта (е-справка), которая действует в течение 30 календарных дней со дня формирования Единой базой. Во ФГИУ обратили внимание, что доступ к Единой базе осуществляется с помощью личной электронной подписи или средств интегрированной системы электронной идентификации (ID.GOV.UA).
Однако у людей, которые сталкиваются с необходимостью оценить свое имущество, возникает много вопросов. О новом порядке автоматической оценки недвижимости «ФАКТАМ» рассказал адвокат, управляющий партнер Адвокатского объединения «Мисечко и Партнеры» Владимир Мисечко.
— Если раньше доступ к Единой базе данных отчетов об оценке имели оценщики и нотариусы, то сейчас доступ получили физические и юридические лица. Значит ли это, что отныне любой может вносить ложные сведения для занижения или завышения стоимости?
— Немного не так. Украина как страна не сможет построить сильную экономику без добросовестности налогоплательщиков и, соответственно, уплаты налогов в размерах, установленных Налоговым кодексом Украины.
Статья 172.2 Налогового кодекса Украины определяет, что доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного объекта недвижимости (жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый дом, земельный участок), при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика менее трех лет, подлежит налогообложению по ставке 5% от стоимости такого имущества.
Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке. Таким образом, для определения стоимости объекта недвижимого имущества необходимо сделать такую оценку.
Ранее такая оценка могла быть подготовлена только оценщиком, услуги которого необходимо было дополнительно оплачивать. Отныне государство, дав право любому лицу заказать оценку собственного имущества, фактически убрала фирмы-прокладки, которые на таких услугах зарабатывали. Каждый человек, который желает продать свое имущество (доход от продажи имущества подлежит налогообложению согласно нормам Налогового кодекса Украины), имеет право бесплатно заказать оценку такого имущества.
Сама процедура определения оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым лицом через Интернет, которые подтверждаются официальными документами на такой объект. По результатам определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единой базой формируется справка о его оценочной стоимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.
И если человек не согласен с результатами такой оценки, он имеет право обратиться к оценщику с целью определения рыночной стоимости объекта, но максимально допустимый ценовой диапазон не может быть больше 25 процентов от цены объекта недвижимости, указанной в справке.
— На основании каких данных производится автоматическая оценка недвижимости? Или все технические данные учитываются новой системой оценки?
— Согласно п. 172.3 Налогового кодекса Украины, определение оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым человеком с помощью сети Интернет, и подтверждаются официальными документами на такой объект. Перечень данных, которые вносятся гражданином в Единую базу для определения оценочной стоимости объекта, утверждается Фондом государственного имущества Украины. За основу берутся данные о местонахождении объекта недвижимости, общей и жилой площади, количестве комнат, о годе ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
— Насколько результаты такой оценки соответствуют реальной рыночной стоимости объекта? Ведь есть много факторов, влияющих на стоимость недвижимости, например, состояние внутренних коммуникаций дома, экологическая ситуация в районе и так далее.
— Да, конечно, но для таких случаев и предусмотрена возможность обращения к оценщику с целью определения рыночной стоимости объекта, но, как я отмечал выше, максимально допустимый ценовой диапазон не может превышать 25 процентов от цены объекта недвижимости, указанной в справке, — подытожил Владимир Мисечко.
Кстати, довольно существенные изменения происходят также в земельной сфере. Напомним, что в Украине был открыт свободный рынок земли сельскохозяйственного назначения. Однако многие владельцы участков не знают, что в случае неправильного документального оформления земли они могут ее потерять. В частности, каждому участку должен быть присвоен кадастровый номер.
Фото Pixabay